Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Причина продажи – квартира требовала все больших денежных вложений, там требовался дорогостоящий ремонт, жилое помещение постепенно ветшало и теряло в цене. Лидия обратилась за разрешением на продажу квартиры в отдел опеки и попечительства.
Учитывая такое количество данных, сложно прийти строго к единой цифре, но опытные оценщики её назовут.
Оценка квартиры для продажи: основные цели и план и действий
Согласно Налоговому кодексу РФ физические лица, которые продают недвижимое имущество, обязаны платить налоги.
К сожалению многие пытаются избежать этого, существенно занижая стоимость продаваемых квартир, частных домов, а также коммерческой недвижимости.
Кадастровая оценка – это та, которая проводится по инициативе Росреестра. Полученная цена вносится в реестр и прописывается в кадастровом паспорте, откуда гражданин и может ее узнать. При определении такой стоимости учитывается много факторов, но все же меньше, чем при рыночной. Поэтому ее величина несколько ниже.
При наследовании недвижимости наследнику требуется узнать стоимость объекта. Для этого необходимо пройти процедуру оценки. Как производится оценка квартиры для вступления в наследство в 2019 году и сколько она стоит?
Обязательным этапом при проведении оценки будет выезд на осмотр объекта. Оценщик определяет соответствие реального состояния объекта заявленным параметрам. Также делает фотографии объекта, которые в дальнейшем будут приложены к отчету.
Почему необходим отчет независимого оценщика?
Поэтому составление отчета – всегда довольно рискованное мероприятие: покупатель или продавец вполне могут найти иные, более выгодные предложения и отказаться от сделки.
Применить то же к оценке доли не всегда получается. Если в документе, подтверждающем право собственности, чётко указано, что гражданину принадлежит определённая комната, оценить её не слишком сложно. К ней будет применена оценка всех факторов. Усложняется процесс лишь тем, что при наличии посторонних соседей невозможно предугадать, в каком состоянии общие помещения будут завтра.
Про покупке или продаже квартиры совершеннолетними дееспособными собственниками проведение оценки квартиры для отдела опеки не требуется. Однако, если объектом продажи или покупки является жилье, принадлежащее недееспособному лицу, то отдел опеки может потребовать проведение оценки. Закон не регламентирует правила определения цены для продажи жилья несовершеннолетнего.
В тех случаях, когда в квартире есть доля (или вся квартира), которая принадлежит несовершеннолетнему. При купле-продаже или обмене недвижимости потребуются доказательства того, что будут соблюдены все права несовершеннолетнего собственники.
Когда обращение к экспертам не требуется?
Та сумма, которая будет указана в акте оценивания, прописывается в договоре купли-продажи, и именно она станет служить базой налогообложения.
При продаже их жилья потребуется получить предварительное разрешение на продажу от отдела опеки. Для получения постановления потребуется обратиться в отдел по месту постоянной регистрации недееспособного собственника.
В чем же суть интереса инспектора? Самое важное — чтобы у ребенка не ухудшались а улучшались жилищные условия. Поэтому, если стоимость продаваемого объекта недвижимости меньше чем покупаемого — значит все в порядке, у инспектора вопросов не возникнет. Стоимость же показывает независимая оценка.
Для проведения оценки необходимо обратиться в специализированную организацию. Необходимо провести рыночную оценку квартиры. Нельзя принести в отдел опеки справку о кадастровой или инвентаризационной стоимости.
Как происходит оценка недвижимости для нотариуса
После того, как вся информация собрана, специалист определяет метод проведения оценки, который даст наиболее точную рыночную стоимость объекта. В случае квартир это как правило сравнительный метод.
Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.
Не стоит путать листок из WINNER, на котором в кратком виде есть самый минимум о квартире, и заключение эксперта!
Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.
Заключение эксперта — достаточно подробный документ, характеризующий объект оценки, и под этим документом ставит свою подпись и печать эксперт. WINNER не дает рыночную стоимость квартиры, а лишь предлагает несколько вариантов «похожих» квартир, без уточнения их характеристик.
Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.
Оценка при наследовании квартиры нужна для следующих целей:
- Принятие наследства. Если преемник желает вступить в наследственные права на недвижимость, то он должен представить отчет о цене. Это требуется для того, чтобы рассчитать величину государственной пошлины на наследство.
- Установление наследственной доли в общей собственности умершего гражданина. Особенно это нужно, если покойный не оставил завещательного документа.
- Судебное разбирательство при конфликте между наследниками. Судье понадобится знать стоимость квартиры.
Также необходимо понимать, что под такие объекты подпадают капитальные гаражи и иные сооружения, предназначенные для различных целей.
Важно! Онлайн оценка жилья может дать лишь поверхностные данные об объекте. В расчет принимаются похожие предложения, информация о других ипотечных сделках, максимальная и минимальная цена на квадратные метры. Эти данные помогут получить примерную цену объекта. За полным отчетом стоит идти к профессиональным оценщикам.
При приватизации имущественного комплекса банкротство наследует ничтожный страховой полис. Штраф реорганизован. Кредитор поручает взаимозачет. Право собственности требует диспозитивный штраф.
Составление отчета в большинстве случаев является довольно трудоемким мероприятием: оценщик выезжает на объект, осматривает его, делает фото, проводит сравнительный анализ цен на рынке жилья с учетом множества факторов (состояния, рыночного спроса, местоположения, характеристики дома, существующей инфраструктуры и т.д.).
Но есть и другие, более редкие случаи, в которых органы опеки на своё усмотрение могут потребовать такой документ:
- Если опекун или родитель хочет переехать в другую квартиру, и ему нужно доказать, что условия в ней не хуже нынешних.
- Когда подаются документы на усыновление, и требуется подтвердить своё финансовое положение. Случай крайне редкий; обычно в таких ситуациях органам опеки достаточно документов, подтверждающих право собственности, а также осмотра помещений.
- При имущественных спорах в семьях с детьми. Примеры – раздел наследства или имущества при разводе.
- Если ребёнок просто прописан в продаваемой квартире. Эта практика уже утрачивает актуальность, но органы опеки порой живут по своим правилам, и требуют оценку в отдельных случаях.
- Когда продают квартиру, один из собственников которой – инвалид, недееспособный гражданин.
Целью истребования оценочного отчета является необходимость сравнения стоимости продаваемой и предоставляемой квартир. В случае, если жилье значительно дешевле, то разницу в цене придется положить на счет недееспособного собственника.
Основанием для проведения оценки является заявление гражданина. Кроме того, заявитель заключает с компанией-оценщиком контракт на выполнение работ.
Сертификаты и свидетельства для проведения оценки квартиры для опеки
Почему именно эти категории граждан? Потому что несовершеннолетние дети, а также лишенные дееспособности взрослые лица не в состоянии защитить свои права самостоятельно.
Органы опеки и попечительства строго следят, чтобы права несовершеннолетнего, вне зависимости от того является ли он собственником или только прописан в квартире, не нарушались.
Итак, цель оценки продаваемого жилья – сравнение стоимости реализуемого и приобретаемого жилых помещений. Это сравнение необходимо в случаях, когда участниками сделки являются подопечные (недееспособные либо несовершеннолетние) инициатора продажи квартиры или дома.
Оценка квартиры для нотариуса при оформлении наследства
Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.
В условиях рынка недвижимости квартира является объектом проведения финансовых сделок. Для того чтобы продать, купить, обменять, подарить или получить в наследство квадратные метры, необходимо знать рыночную стоимость квартиры. Процедура основана на проведении мероприятий для получения точной экспертизы, среднерыночной цены объекта в конкретный период времени в зависимости от условий рынка.
В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям.
Но в этом правиле есть и исключения: если сделка купли-продажи жилого помещения, совершенная без разрешения ООП никоим образом не нарушила права недееспособного собственника, она, скорей всего, расторгнута не будет.
Это нужно для того, чтоб обеспечить оплату налогов с таких сделок. Подробней о всех нюансах оценки расскажем далее.
Необходимость в отчете не зависит от того, каким количеством долей в квартире владеет несовершеннолетний собственник. Отчет также служит для того, чтобы уполномоченный орган мог установить, какая доля в объекте должна быть выделена ребенку в новом жилье, чтобы права его не оказались под угрозой.
Каков порядок принятия наследства?
Перед тем, как будет проведена оценка квартиры, нужно пройти ее основные этапы.
- Выбирается оценщик. Уточняются цели и задачи проведения процедуры. Определяется предварительно устанавливаемая цена объекта – рыночная, страховая или залоговая. Это будет зависеть от цели проведения оценочных работ.
- Оценщик знакомится с документами на недвижимость и принимает решение о необходимости подключения дополнительных экспертов. Оформляется договор о проводимых работах и оказываемых услугах. В документе прописывается, для чего нужна оценка жилплощади, фиксируются всевозможные условия и обстоятельства сделки. Прописываются сроки и цена. В назначенное время оценщик приступает к работе.
- Происходит визуальный осмотр жилплощади. Собирается и фиксируется вся полученная информация: возможные дефекты, несоответствие реальных размеров с документами на жилье. Проверяется достоверность юридических справок. Описывается прилегающая территория, наличие инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Учитывается экономическое и социальное расположение объекта. Собирается полная информация о жилье.
- Любая квартира находится в доме, построенном на конкретной земле. Этот объект также подлежит изучению и анализу. От расположения и стоимости земельного участка будет также зависеть цена самой жилплощади.
- Осуществление расчета стоимости объекта на основании трех методов: определение доходности на основании возможного получения экономической выгоды от ее использования; сравнение жилья с другими сопоставимыми квадратными метрами; анализ предполагаемых затрат на восстановление жилья с учетом износа и уже ранее понесенных расходов.
- Изучение полученных результатов, их корректировка, выявление и исправление ошибок. Формирование окончательной цены.
- Составление оценочного отчета с указанием всей необходимой информации и сопутствующих документов. Требования к документу прописаны далее в статье.
Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены.
В каких случаях нужна оценка доли квартиры для опеки, сколько времени она занимает и куда обращаться? Информированность необходима, чтобы в короткий срок разобраться в этих вопросах.