Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор уступки права аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
При составлении договора переуступки аренды земли важно учитывать условия основного договора аренды, а также общие требования к подобным документам.
Для этого ему необходимо представить любой документ, подтверждающий возникновение права использования участка, а также кадастровую документацию на него и свидетельство о нахождении его в собственности. Обе стороны сделки должны обменяться реквизитами (данные паспорта, место регистрации, контактные телефоны).
Проведение регистрации в Росреестре
В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.
Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.
Соглашение о переуступке должно содержать следующие сведения:
- предмет сделки;
- размер оплаты за аренду;
- переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
- права и обязанности, которыми располагает арендатор;
- ответственность каждого участника;
- обязательства непреодолимой силы;
- период действия договора;
- способ разрешения конфликта;
Характерными чертами соглашения являются:
- право на имущество к арендатору не переходит;
- все условия, последствия, сроки и порядок внесения платы прописываются в документе;
- соглашение не является безвозмездным;
- сделка двусторонняя, взаимная и консенсуальная.
Естественно, что в такой ситуации согласие от собственника все равно требуется, но как показывает практика владельцы участков более охотно заключает сделки именно о субаренде земельных участков, а не о переуступке прав.
Пошаговая инструкция по передаче прав
После того, как договор был составлен и обе стороны поставили на нем свои подписи, необходимо внести измененные сведения в реестр ГКН. Это нужно делать на основании федерального закона 122-Ф3.
После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.
По первоначальным условиям можно передавать только те права на землю, которыми владеет арендатор, также стоит учитывать, что они дают возможность только пользоваться участком, право на распоряжение остается у его владельца.
Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок
Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии.
Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.
В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.
Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?
Что такое переуступка и уступка прав аренды?
Перед подписанием все нюансы необходимо согласовать с арендодателем, иногда может потребоваться письменное одобрение на передачу права на собственность.
Переуступка права аренды земельного участка – востребованная сделка в сфере земельных правоотношений. Это связано с тем, что соглашение об аренде надела прекращает свое действие по соглашению сторон, по инициативе арендодателя или по решению суда. Если арендатору больше не нужен участок, то он все равно вынужден оплачивать арендные платежи.
Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.
Предварительным договором должен быть определен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, что установлено пунктом 4 статьи 429 ГК РФ.
Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.
В случае если выяснится, что участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения настоящего договора.
Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам
Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника.
Иногда участники сделки дополнительно получают уведомление о переуступке, если это обговаривалось требованиями заключаемого договора.
Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка Допустимость уступки прав по договору аренды земли Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом.
Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?
Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты постановление правительства Москвы от Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется.
Если сделка заключается между юридическими лицами, то от них потребуются учредительные документы – устав, ОГРН, ИНН, подтверждение полномочий представителя компании.
Передача прав и обязанностей по соглашению аренды или перенаем является одним из возможных вариантов использования арендованного имущества. В п.2 ст. 615 ГК РФ, а также в Постановлении ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19 указано, что перенаем может быть произведен только предусмотренными способами, в частности:
- Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.
- В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец надела, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.
Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.
Если у сотрудников регистрирующего органа возникнут сомнения в достоверности указанных сведений или подлинности документов, они могут потребовать дополнительные документы для подтверждения предоставленной информации.
Непосредственно перед передачей участка земли во временное пользование третьим лицам, обеим сторонам в обязательно порядке нужно осудить процедуру переуступку с собственником.
Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное.
Предварительный договор уступки права аренды земельного участка
Данная норма распространяется на территории, срок найма которых составляет более 5 лет. Если участок арендуется на срок до 5 лет, то потребуется согласие арендодателя на переуступку арендных прав.
Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).
В документе также присутствует пункт по оплате переуступки, этот платеж является разовым, последующие будут совершаться только между новым арендатором и владельцем. Договор включает отдельный пункт о правах и обязанностях, касающихся аренды, в течение периода переуступки. Сроки действия могут равняться сроку основного договора или ограничиваться конкретным временным промежутком.
После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах.
Составление документа для физических лиц
В регистрации могут и отказать, наиболее распространенные причины:
- наличие неисполненных по договору обязательств.
- заявление подано лицом, не обладающим таким правом;
- наличие построек на участке, которые признаны самовольными;
- отсутствие каких-либо документов из перечня;
- в суде оспариваются права на участок;
По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование.
Как происходит передача (переуступка и уступка) прав аренды на земельный участок мы расскажем в статье.
Последствия заключения договора перенайма По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга.
Как заключается договор переуступки прав аренды?
Во время регистрации договора в Росреестре нужно будет вносить стандартную госпошлину, размер которой зависит от типа арендатора. Для физических лиц ее сумма составит две тысячи рублей, для юридических – двадцать две тысячи. Пошлина оплачивается перед заключением договора, без нее он не вступит в силу, поскольку сделка не будет считаться зарегистрированной.
Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.
Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:
- Уведомить собственника участка.
- Собрать комплект документов.
- Заключить соглашение.
- Зарегистрировать договор.