Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровая и инвентаризационная стоимость в чем отличие». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Оценка недвижимости, налогообложение в РФ в основном проводится по кадастровой (или рыночной) стоимости. Однако до сих пор имеет хождение и инвентаризационная цена, по которой оценивались объекты вплоть до 2015 года.
Актуальность инвентаризационной оценки недвижимости сохраняется для оформления документов на приватизацию и вступление в права наследования. В некоторых регионах до последнего сохраняли старые правила расчета налогов. С 2020 года все субъекты должны перейти на новые алгоритмы работы.
Инвентаризационная и кадастровая стоимость — в чем разница? Первый вариант учитывает только материальную стоимость объекта, второй принимает во внимание все факторы, формирующие цену.
Что делать в случае несогласия с оценкой недвижимости
Из налога на землю были взяты основные моменты для оценки по кадастру недвижимости. При определении расчёта этой стоимости учитывается, в том числе, и категория участка, а также его месторасположение. Проведение такой оценки необходимо ещё и для аренды этих участков, но в основном для расчёта величины уплаты налога. Пересчёт кадастровой стоимости делается один раз в пятилетие.
Органам местного самоуправления предоставлено право изменять эту стоимость, но в пределах сумм, не превышающих 25 процентов, а от рыночной стоимости – не более 75 процентов.
Однако именно таким образом инвентаризационная стоимость была вытеснена кадастровой, хотя пока и не полностью.
В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров.
Что такое инвентаризационная собственность, указано в налоговом законодательстве. Это цена объекта недвижимого имущества, которая рассчитывается с учетом всех затрат, связанных с возведением помещения. В частности, это касается качества и количества использованных материалов, а также привлеченной рабочей силы.
Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:
- определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
- рассчитывается инвентаризационный показатель.
Государственная кадастровая оценка регламентирована законом от июля 2016 года № 237-ФЗ. Сведения об объектах недвижимости заносят в Росреестр.
В то же время на справочных интернет-ресурсах, например, на публичной кадастровой карте, можно узнать полную информацию об интересующем объекте. Поиск осуществляется по кадастровому номеру. Такая информация не является документальной и не имеет правового значения.
Так, кадастровая и инвентаризационная цена недвижимости рассчитывается по следующему алгоритму мероприятий:
- расчет кадастровой цены (информация доступна каждому пользователю на официальном сайте Росреестра в пункте «Электронные услуги», и для того получить окончательную цифру, требуется ввести подробные данные об интересующем объекте),
- вычислений цены за 1 кв. м жилой площади (для этого, следует данные из кадастра разделить на количество квадратных метров),
- отнимается количество квадратов, которые не подлежат налогообложению,
- полученная сумма умножается на 0,1% (это общая процентная ставка для всех собственников недвижимости).
Чтобы правильно понимать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости, надо иметь представление, по каким методикам производится их определение. Для расчёта инвентаризационной стоимости проводится тщательное изучение объекта в целом и его отдельных элементов, а при расчёте кадастровой стоимости этого делать не нужно.
С каждым годом инвентаризационная стоимость все меньше соответствует реалиям рынка, а кадастровая наоборот – все быстрее достигает показателей рыночной цены. Рассмотрим, что такое инвентаризационная и кадастровая стоимость квартир, чем они отличаются. Сведения о КС содержатся в ЕГРН. Получить данные о кадастровой цене можно в виде выписки по форме, утвержденной Минэкономразвития, вместе с остальной информацией об объекте.
Для экономии времени можно воспользоваться услугами сторонних организаций, которые будут представлять ваши интересы в БТИ и проделают всю необходимую процедуру для получения справки.
Инвентаризационная и кадастровая стоимость значительно отличаются друг от друга, что сразу же ощутили владельцы ветхих домов и тех построек, срок эксплуатации которых перевалил за несколько десятилетий. Себестоимость помещений – очень мала, а средняя рыночная цена недвижимости в целом – гораздо выше, потому и размеры налогов значительно увеличились.
Что касается сведений об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, то в ЕГРН они не вносятся, и для их уточнения необходимо обратиться в орган технической инвентаризации.
Инвентаризационная стоимость (ИС) может быть как у движимого, так и недвижимого имущества (кроме земельных участков). Так, немыслимо без ИС и периодически проводимых инвентаризаций имущество государственных учреждений и организаций.
Что касается сведений об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, то в ЕГРН они не вносятся, и для их уточнения необходимо обратиться в орган технической инвентаризации.
Кадастровая стоимость недвижимости определяется в соответствии с ФСО № 4, утвержденным приказом № 508 Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г., на основании ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в РФ”. КС устанавливается в настоящее время только при помощи государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой уполномоченными кадастровыми органами.
Инвентаризационная стоимость определяется исходя из технических характеристик здания, поэтому её формирует Бюро технической инвентаризации.
Инвентаризационная и кадастровая: как рассчитывается налог на недвижимость
Есть ещё одно условие: чтобы заниматься подобным видом деятельности, необходимо пройти определённый конкурный отбор. Такой порядок изложен в Федеральном законодательстве о закупках. В случае неверно проделанной работы и неправильно определённой стоимости на плечи оценщика ложится оплата ответственности за соответствующие риски. Страховка составляет не менее 30 миллионов рублей.
После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.
В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе. Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ.
До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.
Инвентаризацией недвижимости занимается специальное бюро (БТИ), которое оценивает строение исходя из технических параметров. Основой для определения стоимости является технический паспорт строения или квартиры.
Для тех субъектов РФ, которые не успели перейти на расчет кадастровой стоимости, допустимо применять данные инвентаризационной, подсчитанной до указанной даты.
Рассмотрим теперь, чем отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимость. Понятие кадастровой стоимости и ее значение для целей налогообложения рассматривается в ряде федеральных законов.
Сегодня такая стоимость объекта недвижимости отражается не только в технической документации, но и в специальной инвентаризационной справке. Данный способ оценки очень выгоден для собственников старых домов и квартир, так как цена недвижимости будет существенно снижена за счет износа. Благодаря этому будет значительно уменьшен объект налогообложения.
В результате получают число, которое может в три раза отличаться от рыночной цены объекта. Поскольку переоценка проводится раз в пять лет, то колебания покупательной способности, нюансы спроса и предложения остаются неучтенными. Однако полученная цифра по кадастру более приближена к реальной цене, чем инвентаризационная оценка.
Это было сделано для того, чтобы повысить наполняемость бюджета за счет платежей от собственников продаваемой недвижимости. Если при расчете налога берется кадастровая цена, то сумма к уплате получается выше примерно в пять раз. Федеральное законодательство обязывает все российские регионы, до конца 2020 года перейти на новый порядок оценки.
Проведение кадастрового расчёта
Уходящий 2020 год был непростым во многих сферах. Вместе с тем, на рынок недвижимости Курганской области сложная эпидемиологическая ситуация повлияла ростом отдельных показателей деятельности, в частности, спрос на государственные услуги, предоставляемые в электронной форме, вырос на 40%.
Также с ее помощью определяется база для налогообложения квартир, домов, других видов строений, кроме земельных участков.
Как показала практика, инвентаризационная стоимость квартиры – это несправедливая величина, которая не учитывает общей характеристики недвижимости, то есть на практике получается, что владельцу квартиры в новостройке придется заплатить высшие налоги, нежели собственнику пентхауса ХХ века. Поэтому, дабы справедливо рассчитать объемы налогообложения, был составлен новый список критериев, который будет влиять на стоимость недвижимости. А именно, к таковым можно отнести:
- расположение объекта,
- размеры (учитывается, как жилая, так и нежилая площадь),
- количество и качество использованных материалов,
- срок эксплуатации всего сооружения,
- расположение в отношении к центру города или по расстоянию от столицы Федерации,
- средняя рыночная стоимость на недвижимость,
- транспортная развязка, в том числе и междугородний транспорт,
- наличие в близости продовольственных магазинов, образовательных или лечебных учреждений.
С этим ясно, спасибо. Ожидаемо в принципе. Теперь надо выбрать из двух зол (зон) менее проблематичную. Где, по моему плану, проще и дешевле будет построится?
Как узнать рыночную стоимость недвижимости
При исчислении налога сотрудники ФНС учитывают стоимость квартиры/дома. В том случае, когда задействуется инвентаризационная цена объекта недвижимости, то в процессе исчислений используется степень износа, год возведения строения и введения его в эксплуатацию.
Инвентаризационная стоимость жилого или технического помещения, которая подается БТИ в контролирующие органы в установленном законодательством порядке, умножается на специальный коэффициент (дефлятор).
Но далее процедура упростилась, и данные оценки недвижимости стали вноситься в режиме автоматики с заданными ранее коэффициентами на инфляцию и на время.
Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница. Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости.
Что такое инвентаризационная стоимость квартиры и где ее узнать?
Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.
Иными словами, при определении кадастровой стоимости Росреестр должен выяснить — по какой цене владелец недвижимости мог бы её продать. Управление Росреестра по Курганской области информирует о внесении изменений в План проведения проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2021 год. В частности, исключаются из Плана проверок юридические лица и индивидуальные предприниматели, относящиеся к субъектам малого предпринимательства.