Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоимость квадратного метра на 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?
Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).
Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:
- возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
- падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.
- переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
- вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.
Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.
Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов
Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.
Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.
Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.
Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.
Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
На рыночные цены влияют другие факторы, но никак не норматив Минстроя, говорят эксперты. Рыночная цена жилья — это многофакторная модель, которая зависит от множества показателей. В нее закладываются издержки на строительство, вознаграждение девелопера, а влияние оказывает спрос — если покупательский интерес к квартирам усиливается, то цены тоже идут вверх.
«В этом году к издержкам девелоперов добавились расходы на противоковидные меры. Влияние оказал переход на проектное финансирование — стоимость кредитных средств также закладывается в конечную цену на жилье. Влияние оказала льготная ипотека, которая подогрела спрос на квартиры. Из-за ограничений выросли расходы на некоторые стройматериалы и топливо», — отметил Антон Мороз. Все это в итоге отразилось в ценах на жилье.
В первую очередь динамику цен на жилье в 2021 году будет определять льготная ипотека, во-вторых, объем предложения, считает Алексеенко из РАСК. «Продление программы до середины следующего года подстегнуло застройщиков начинать новые проекты. На наш взгляд, выход нового предложения на рынок будет несколько сдерживать увеличение стоимости жилья. В 2021 году мы не будем наблюдать ажиотажного роста цен, как было в 2020-м, когда рост цен достигал 20%. В следующем году рост цен будет на уровне 10–15%, часть которого обуславливается в том числе инфляцией», — сказал он.
По мнению Антона Мороза из НОСТРОЙ, в следующем году нужно больше ориентироваться на объективный рост цен — проектное финансирование, подорожание стройматериалов из-за курсовых разниц. Кроме того, усложнилась логистика, и если субъекты и закроют границы между собой в случае ухудшения ситуации с пандемией, то это тоже повлияет на стоимость жилья в конечном счете.
Рынок жилья в 2021 году: когда лучше купить квартиру?
Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.
Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без). Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.
«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос», — прогнозирует Ирина Доброхотова.
Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации. Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.
Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.
«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб. Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности. Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.
Разница в стоимости апартаментов массового сегмента в Москве, по оценке «Метриума», составляет 10–15%. В начале активного формирования рынка апартаментов эта разница составляла 15–20% в аналогичных проектах и локациях, отмечает Наталия Кузнецова. По ее словам, за последние несколько лет разница в цене квадратного метра квартир и апартаментов сократилась в полтора-два раза.
В классах премиум и элитном разницы между ценами квартир и апартаментов почти нет, так как по качеству продукта эти сегменты практически одинаковы, а их покупатели не нуждаются в оформлении московской регистрации, отмечает Ирина Доброхотова. По данным «Бест-Новостроя», в массовом сегменте (комфорт+бизнес) разница в средней цене метра превышает 8% в пользу квартир (квартиры дороже).
Цены интенсивно росли на все сегменты недвижимости – от неликвидных лачуг до элитного жилья. От этого выиграли не только банкиры, снабжавшие население кредитами, но и проворные девелоперы, у которых на момент кризиса были проекты в высокой степени готовности.
По предварительным итогам года аналитиков ЦИАН, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра выросла за год на 19 процентов. Как рассказывают участники девелоперского рынка, аналогичная ситуация фиксируется и в регионах.
Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.
Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.
По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.
Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.
В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).
В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.
«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.
Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.
Однозначного ответа на вопрос, продолжится ли рост цен в 2021 году, эксперты не дают.
– Видятся два варианта развития событий: либо рынок выйдет на корректировку по стоимости квадратного метра, потому как наблюдаются небольшие стагнационные процессы – люди меньше покупают, хотя обычно декабрь – это пик продаж; либо цену будут стараться удерживать на уже сформированном уровне, – пояснила Татьяна Стародумова.
О возможной стагнации рынка говорит и сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.
«Сейчас активно снижаются доходы россиян. На данный момент реальные доходы населения упали на 4,3 процента по сравнению с прошлым годом. Так что даже с учётом льготной ставки ипотека будет становиться всё менее доступной. Поэтому я ожидаю, что в течение 2021 года рынок придёт к окончательному балансу».
Минстрой повысил норматив стоимости 1 кв. м. Жилье теперь подорожает?
Интересным вложением средств в 2021 году может стать покупка загородной недвижимости. Но выбирать объекты здесь нужно будет ещё тщательнее, чем в других сегментах рынка.
– Сейчас на рынке загородной недвижимости – как на вторичном, так и на новостройки – повышенный спрос. Многие бронируют дома уже «на фундаменте». В этом году острая нехватка каменщиков, ощущается дефицит земли, крупные застройщики из мегаполиса гектарами скупают земельные участки. К росту сектора привела и доступная сельская ипотека, в которой есть одна проблема: в договорах ипотечного кредита банки ссылаются на то, что если прекратится субсидирование ипотеки государством, то ставка вырастет до обычной. По сельчанам это может сильно ударить: если сейчас они платят ежемесячно 10 тысяч рублей, то при прекращении программы сумма может увеличиться до 30 тысяч рублей, а это уже неподъёмная ноша для многих, – отмечает казанский риелтор Сергей Чаркин.
- На рынке недвижимости
- Норматив стоимости кв. метра
- Cannes Luxury Property
- Дачная амнистия
- Инвестиции в зарубежную недвижимость
- MPIRES — выставка зарубежной недвижимости
- SPEX — испанская недвижимость
- Дарение квартиры
- Жизнь за Рубежом Экспо
- Cannes Luxury Property
- Moscow Luxury Property
- Архив: Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилой площади
- Нормы и нормативы
- Самозанятый сдает квартиру
- Cчет эскроу в ДДУ
- Жилье для российской семьи
- Налог с продажи квартиры
- Квадратный метр и цена нефти
- Выбор квартиры на вторичном рынке
- Продажа квартиры — какие документы нужны
- Как продать квартиру быстро
- Как узнать сколько стоит квартира
- Правильная и точная оценка квартиры
- Вложения в недвижимость
- Ипотека в России
- Недвижимость в Москве
Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по России на первое полугодие 2021 года составит 49 173 рубля. Об этом сказано в проекте приказа Минстроя «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ на первое полугодие 2021 года и показателях средней рыночной стоимости площади жилого помещения по субъектам РФ». Глава ведомства Ирек Файзулин должен подписать документ до конца этого года, говорят источники «Известий».
Из расчетов ведомства получается, что цена квадратного метра в среднем по стране вырастет на 539 рублей по сравнению со вторым полугодием 2020 года. При этом рыночная стоимость определена и для каждого из 85 субъектов страны.
УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 24 декабря 2020 года N 852/пр
Центральный федеральный округ | ||
1 | Белгородская область | 45919 |
2 | Брянская область | 31572 |
3 | Владимирская область | 36928 |
4 | Воронежская область | 40251 |
5 | Ивановская область | 34851 |
6 | Калужская область | 43771 «Если в 2018 году мы вводили в строй чуть менее 6 тыс. кв.м электрифицированного жилья, то уже в 2020-м — более 100 тыс. кв.м. На текущий год запланировано строительство примерно 170 тыс. кв.м такого жилья, тем самым мы приблизимся к показателю в 5% от общего ввода», — отметил министр. Кроме того, в стране будет возведено 95 тыс. кв.м арендного жилья за счет бюджетных средств. Руслан Пархамович подчеркнул, что этого недостаточно, и спрос явно превышает предложение. В числе важных для Минстройархитектуры проектов на текущий год — строительство производства стеклотары и завершение стройки в «Краносельскстройматериалах», связанной с использованием RDF-топлива в цементной промышленности. Кроме того, в Беларуси будут строиться объекты здравоохранения и транспортной инфраструктуры, детские сады и школы. Министр также подвел итоги 2020 года. По его словам, в прошлом году производительность труда в строительной отрасли выросла более чем на 3%. Большое внимание уделялось объектам, которые долгое время оставались незавершенными. За 2020 год было завершено строительство более 200 таких проблемных объектов. «Мы практически решили проблему с долгостроями. По состоянию на 1 января 2021 года у нас есть только два проблемных дома по всей стране. Они находятся в Минске. Мингорисполком активно решает вопрос по завершению строительства этих домов», — проинформировал Руслан Пархамович.-0- После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение. Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %. В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.
Курс на недвижимость: что и по каким ценам мы будем покупать в 2021 годуБуквально: политический кризис длится, протесты в разных формах присутствуют, за участие в них жестко карают. Санкции поджимают, расходы населения на коммуналку и питание растут, реальные доходы снижаются (и это даже в случае, если девальвация не случится в ближайшее время), траты на не самое необходимое ужимаются, снижаются доходности бизнесов. Платежеспособные покупатели в такой ситуации продолжают думать об отъезде либо уезжают — то есть большинству по-прежнему не до жилья. Новых платежеспособных не появляется. Кредитование вторичного жилья не возобновляется. База квартир, выставленных на продажу, остается стабильно большой. Она сейчас неестественная — 10 тысяч квартир при норме до 8 тысяч. Сделки проходят, но самые срочные, в основном — цепочные. «Чистых» покупателей недостаточно, чтобы поглощать растущее предложение. Когда предложение большое, а платежеспособный спрос низкий, цены просто обязаны снижаться. Но в Беларуси еще не было ситуации, когда цены на жилье обваливались моментом. Мала вероятность, что обвалятся и в начале 21-го года. Кривая средней цены квадратного метра в предложении («хотелки продавцов»), вероятнее всего, будет ползти вниз постепенно, на 30−50 долларов в месяц. Сейчас средняя цена предложения — 1330 долларов. К лету почти все (кроме владельцев новых квартир, построенных на высоком рынке, и продавцов жилья в центре города) смиряются с мыслью, что квадратный метр не берут дороже 1000−1100 долларов. Цены на новостройки еще держатся, в основном за счет партнерских программ банков. Хотя спрос и там давно вялый — в кредит людям со средними доходами выделяют 15−20 тысяч долларов в эквиваленте. В первом квартале 2021 года, вероятнее всего, партнерские программы свернутся. А это значит, что застройщикам придется еще до лета объявить об акциях и скидках хотя бы на 10 тысяч от общей стоимости квартир. Просевший к лету до 950−1100 долларов (1250 в дорогих проектах) ценник квадратного метра в новостройках наверняка привлечет часть покупателей и потенциальных инвесторов, откладывавших покупку в ожидании дна цен. И это ненадолго остановит снижение. Но сколько их, покупателей, не думающих об отъезде и готовых к покупке, неизвестно. И сложно предсказать, на какой срок зафиксируется это дно. Можно отметить только, что востребованы будут новостройки, которые находятся на финальной стадии строительства. Люди в массе своей не глупые и больше всего не хотят закатать деньги в бетон. Помнят, что все предыдущие экономические кризисы «рождали» долгострои и у коммерческих, и у государственных застройщиков. Этот точно не будет исключением. Аренда жилья в валюте точно не подорожает: спрос на него не растет — скорее планомерно снижается. Основной пласт арендаторов — молодые семьи минчан. При девальвации и существенном снижении доходов они просто возвращаются жить к родителям. В прошлые кризисы цена аренды однокомнатной квартиры падала ниже 150 долларов — так что есть куда снижать. Год назад никто не предсказывал ни пандемию, ни изменений в сознании народа, ни жестокости в подавлении протестных настроений. Никто не мог вообразить, что можно убивать безоружных протестующих и обходиться без уголовных дел за убийство, что будут десятки тысяч отправленных на «сутки», что можно попасть за решетку за флаг на балконе, надпись «Не забудем» или добросовестное исполнение профессиональных обязанностей. 2021-й может стать таким же непредсказуемым. Любые форс-мажоры влияют на рынок Не стоит исключать и чудеса: восстановление законности, демократические выборы. На финансовое положение большинства белорусов это не повлияет: экономика не оздоравливается моментом, и расти доходам тех же бюджетников будет не с чего. Но оптимизм вернет на рынок покупателей с чистыми деньгами — прежде всего на первичный. Вернет тех, кто готов инвестировать в жилье. Цены будут снижаться еще медленней, и дно в 2021-м, возможно, еще не увидим. Активизация покупателей выведет из-под удара часть некрупных застройщиков. Изменения в политике — государственных застройщиков. Последним разрешат продавать жилье не только очередникам — это поможет привлечь деньги в интересные проекты, которые не по карману льготникам. В «чудесном» сценарии нет квартир по 500, но есть надежда, что в принципе жизнь будет более прогнозируемой. И рынок недвижимости — тоже. Мнение автора может не совпадать с позицией редакции. Показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в регионах Минстрой утверждает каждый квартал. Также раз в полгода он фиксирует норматив стоимости одного «метра» в целом по России. Проект приказа предполагает, что общероссийский норматив в первом полугодии 2021 года составит 47 931 рубль. Это на 703 рубля меньше, чем во втором полугодии 2020-го, но на 2621 рубль больше, чем в январе — июне этого года. Показатели средних цен на квадратный метр в I квартале 2021 года в большинстве регионов, включая Санкт-Петербург и Татарстан, не изменятся. Среди оставшихся в большинстве случаев показатель увеличится в пределах тысячи рублей, следует из проекта приказа. В Москве он вырастет почти на 3 тысячи рублей — со 115 151 до 118 260 рублей. Нормативная стоимость квадратного метра применяется при расчёте всех социальных выплат и субсидий, связанных с жилищным обеспечением, в том числе молодым, многодетным или малоимущим семьям, жителям аварийных домов в районе Байкало-Амурской магистрали и так далее. Как правило, размер жилищной субсидии зависит от расчётной стоимости жилья. Её высчитывают по формуле: расчётная площадь Х норматив стоимости квадратного метра. Соответственно, если норматив растёт, повышается и размер выплаты. Показатели стоимости квадратных метров также учитывают в тех случаях, когда государство покупает или строит жильё за счёт бюджетных средств, уточнил зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. «Это то, что мы берём за ориентир, когда заключаем контракты на покупку жилья за счёт бюджета — муниципального, регионального или федерального. На рынок эти показатели не влияют практически», — сказал он «Парламентской газете». Источник: РБК Недвижимость Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2021 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости
На стоимость апартаментов в 2021 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы — спрос и предложение, а регулирование правового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.
Как изменятся цены на апартаменты в 2021 году Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.
Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без). Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.
«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос», — прогнозирует Ирина Доброхотова.
Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации. Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.
Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.
«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб. Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности. Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.
Как росли цены на апартаменты Цены на апартаменты в Москве в 2020 году продемонстрировали умеренный рост. В сравнении с 2019 годом квадратный метр в апартаментах массового сегмента, по данным «Метриума», подорожал в среднем на 4,5%, до 193,6 тыс. руб. Это намного меньше годового прироста стоимости квартир аналогичного сегмента — в 2020 году средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в массовых новостройках выросла на 18,7%.
В бизнес-классе эта тенденция проявилась еще ярче, апартаменты подорожали на 4,1%, а квартиры — на 24,4%. Это связано в основном с неопределенностью правового статуса апартаментов, который должен решить предложенный Минстроем законопроект, а также с тем, что льготная ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5% не распространяется на «нежилье», к которому пока относятся апартаменты, поясняет Мария Литинецкая. По мнению Антона Мороза из «Ностроя», в 2021 году нужно больше ориентироваться на объективный рост цен — проектное финансирование, подорожание стройматериалов из-за курсовых разниц. В первую очередь динамику цен на жилье в 2021 году будет определять льготная ипотека, во-вторых, объем предложения, считает глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. « Продление программы до середины следующего года подстегнуло застройщиков начинать новые проекты. В 2021 году мы не будем наблюдать ажиотажного роста цен, как было в 2020 году, когда рост цен достигал — 20%. В следующем году рост цен будет на уровне 10-15%, часть которого обуславливается, в том числе, инфляцией», — сказал он. Отрасль недвижимости оказалась тихой гаванью в шторм коронакризиса 2020 года. Пружина отложенного спроса после карантина, подогретая потребностью в дополнительных квадратных метрах на случай следующего локдауна, уже стала хорошим импульсом для рынка. Падение ключевой ставки и объявление о введении налога на доходы по депозитам привело к снижению их привлекательности, и деньги потекли из скопившейся 30-триллионной депозитной массы в недвижимость, еще подстегнув запрос на покупку. А снижение ставок по ипотеке, произошедшее в следствие того же падения ключевой ставки, а также госпрограмма по субсидированию ставок на рынке первичного жилья, привели просто к ажиотажному спросу. Аналитики даже заговорили о надувании «ипотечного пузыря» и предрекают серьезные шоки в будущем. Хотя сам 2020 год, если анализировать его помесячно, больше похож на американские горки, чем на тихую гавань. Спокойное начало года, «ничто не предвещало». Весна, карантин, постепенная приостановка деятельности, закрытие офисов, невозможность регистрации сделок из-за ограничений в работе МФЦ и различных ведомств. В некоторых регионах практически невозможно было работать, в частности, в Москве, которая больше всего пострадала из-за ограничительных мер, количество регистраций переходов прав собственности снизилось почти в три раза. Затем «хорошее лето» — плавное восстановление рынка, начало разгона. Субсидирование ставок по ипотеке, запущенное в мае, набирает обороты. Рынок начинает дышать. Август называют «золотым дождем» — застройщики впервые массово декларируют рекорды месячных продаж, агентства хвалятся ростом количества сделок. Но сохраняется неопределенность и ожидание начала «второй волны» в сентябре-октябре с заранее неизвестными карантинными мерами и новыми сюрпризами от региональных и федеральных властей. Поэтому рынке ведет себя очень осторожно и копит резервы. Четвертый квартал все просто работали не поднимая головы, фиксируя новые рекорды каждый месяц. «Второй волны» карантина не случилось. По данным ДомКлик, каждый месяц регистрируется более 400 новых агентств недвижимости. В крупных городах обострилась борьба за новые кадры — кандидаты отмечают, что никогда не наблюдали такой активности агентств недвижимости на рынке труда. На рынке вторичной недвижимости цены растут практически каждую неделю, покупатели говорят, что «нечего купить», так как все ликвидные объекты распроданы. Застройщики повышают цены уже с опережением графика, «на всякий случай», так как планы продаж давно перевыполнены. И в таком состоянии рынок входит в новогодние праздники. Минстрой предупредил о росте стоимости жилья в 2021 году
На рынок недвижимости и ценообразование влияет очень много факторов: начиная с курса валют и заканчивая геополитической ситуацией. Впрочем, аналитики считают, что местные выборы не окажут существенного влияния на цены на жилье. Максим Орищак, аналитик «Центра Биржевых Технологий», говорит, что совокупность факторов дает основание ждать в ближайшее время стабильных цен на рынке недвижимости, кроме влияния общей инфляции. Продавец не готов продавать дешевле, так как нет нужды срочно избавиться от квадратных метров, то есть снижения цен ждать не приходится. До конца 2020 года в центральной Украине квадратный метр в среднем будет стоить 26 600 гривен. В западной Украине – 22 600 гривен, в южной части страны около 24 000 гривен. Также стоит обратить внимание, что с начала 2020 года и до сентября в Киеве средняя цена квадратного метра в гривне выросла на 12%, во Львове и Одессе в гривне цены выросли на 16%, Виктория Погасий, директор по маркетингу жилого комплекса BASA City, отметила, что выборы в местные органы власти нельзя рассматривать как прямой фактор, влияющий на рынок жилья. Скорее это станет косвенным фактором влияния, который может проявиться в уменьшении предложения (многие застройщики вряд ли рискнут начать проекты до того, как станет понятна эффективность новой власти). Вполне возможно, что на рынке вспыхнут новые строительные скандалы – как следствие «активности» новоизбранных депутатов, тем более, что сейчас в Киеве лишь чуть более 40% строящихся ЖК не вызывают вопросов по поводу их законности. Но эти косвенные причины вряд ли скажутся на ценовой политике застройщиков, Она добавила, что ситуация со строительством в Киеве и ближайшем пригороде будет довольно стабильной, и это касается не только ноября-декабря 2020 года, но и периода ближайших 2-3 лет. Чингиз Кишиев, СЕО Caspian Service в Украине, объясняет, что основное влияние на рынок недвижимости в этом году имела именно пандемия коронавируса. А вот в первые 2-3 месяца 2021 года в 60-70% строящихся объектов цены будут оставаться стабильными. В 2021 году ожидается, что при стабильной экономической и политической ситуации стоимость квадратных метров будет зависеть, прежде всего, от стоимости самого строительства и уровня спроса. Уже сейчас можно говорить о том, что стоимость строительных материалов может увеличится как минимум на 8-10%, что в среднем на 2-3% повышает стоимость квадратных метров, Максим Орищак прогнозирует, что в 2021 году первичный рынок будет под давлением больше, чем вторичный, так как застройщики будут учитывать и изменения в составе участников рынка, и потенциал роста доллара. Стоит учитывать, что под конец года компании на первичном рынке могут проводить сезонные акционные предложения с улучшением ценовых и неценовых условий по покупке жилья. В востребованных сегментах жилья для ценообразования главными станут: степень готовности и уровень спроса. На данный момент рост цен на комфорт-жилье вряд ли превысит 5-6%. Похожая ситуация и в бизнес-классе. Об этом говорит Виктория Нерода. «При стабильной стоимости строительства стоимость объектов эконом-класса, как наименее популярного класса жилья, будет соответствовать ценовому уровню октября-ноября текущего года: конечно, возможны незначительные колебания в пределах 1-2%», – добавляет Нерода. Виктория Погасий говорит, что прогнозы делать трудно, учитывая нестабильную ситуацию с пандемией. Впрочем, по ее мнению в 2021 году стоимость жилья на первичном рынке в среднем может увеличится на 8-12%. Эксперты рассказывают, что сейчас на рынке недвижимости сохраняется отложенный спрос. Сергей Родлер, аналитик ТелеТрейд, рассказывает, что в первом полугодии в Украине был существенный спад на рынке недвижимости, а сейчас ситуация постепенно меняется. Те, кто вынужденно отказался от покупок из-за неопределенности, снова возвращаются на рынок. Можно заметить и активность со стороны людей, которые имеют сбережения в валюте: за счет роста курса они могут купить больше квадратных метров и спешат этим воспользоваться, Он добавляет, что из-за этого стоит ожидать роста цен на жилье, а вот местные выборы, по мнению эксперта, не сильно повлияют на ситуацию. В 2021 году средняя стоимость квадратного метра будет увеличиваться ускоренными темпами: ожидаем подорожания примерно на 15%. «Совет простой – если есть сбережения, которые хочется защитить от инфляции, и при этом присутствует необходимость в покупке жилья, то сейчас самое время приступить к активным действиям», – добавил Родлер. От ситуации на первичке напрямую зависит, что будет с рынком жилья в старых домах. Прошлый год был благоприятным для вторички. Из-за укрепления гривны новые квартиры в долларах подорожали, поэтому многие покупатели либо решили выждать, либо переметнулись на вторичку. Дополнительный приток покупателей обеспечили строительные скандалы — сначала с «Укрбудом», а затем с «Аркадой». В итоге, как говорит директор агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина, ценники на жилье в старых домах заметно подросли. Особенно высоким спросом пользуется так называемая «новая вторичка» — квартиры в уже заселенных новостройках. По данным SV Development, среднестатистический квадратный метр жилья в старых домах за прошлый год вырос на 50 долларов — до 1068 долларов. Это значит, что двушка в 50 квадратов за год подорожала на 2,5 тысячи долларов.
|