Договор Уступки Права Требования По Договору Долевого Участия Образец 2021

• Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве
• Договор цессии (уступки права требования)
• Акт погашения взаимных задолженностей
• Договор о переводе долга по договору поставки товара
• Договор о переводе долга по договору поставки товара
• Договор перевода долга
• Согласие кредитора на перевод долга
• Исковое заявление о взыскании со страховщика страховой выплаты и неустойки
• Исковое заявление о возмещении вреда здоровью и имуществу гражданина в результате ДТП
• Исковое заявление о возмещении вреда имуществу, в результате ДТП (страховая компания отказывается выплатить страховку по ОСАГО)
• Ходатайство о привлечении в качестве третьего лица — РСА по делу о возмещении материального вреда, причиненного в результате ДТП
• Договор об уступке требования (цессии) по исполнительному листу
• Образец. Договор об уступке права требования
• Образец. Договор об уступке требования долга по кредитному договору
• Образец. Договор об уступке требования долга по кредитному договору (цессии)
• Образец. Договор передачи права требования на заключение договора отступного (цессии)
• Образец. Соглашение о передаче прав (приложение к договору цессии)
• Договор цессии на передачу прав требования на заключение договора отступного
• Договор возмездной переуступки права администрирования доменного имени ДОМЕН.РУ
• Договор возмездной уступки прав на доменное имя
• Договор уступки прав требования

Если на квартиру заключен договор долевого участия, единственным способом продать ее до завершения строительства является переуступка прав требования дольщика по ДДУ. Правила уступки зафиксированы в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». При уступке все права и обязанности предыдущего дольщика (включая платежные) переводятся на нового покупателя квартиры. Допускается также уступка отдельных прав на получение неустоек и штрафов с застройщика.

Если ДДУ был оплачен полностью, то его оплата должна быть подтверждена справкой от застройщика или уполномоченного банка (без этого уступка не будет считаться действительной). Если же оплата пока не завершена (квартира приобретается в рассрочку), то по договору уступки к новому покупателю квартиры (цессионарию) помимо прав на квартиру должны быть переданы и обязанности по ее оплате.

Эскроу счет никак не ограничивает возможности дольщика переуступить квартиру по ДДУ. Несмотря на то, что счет открыт на имя конкретного дольщика, права на размещенные на нем деньги (включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве) можно передать новому дольщику.

Возможность такой уступки прямо упомянута в Законе № 214-ФЗ (п. 20 статьи 15.5). Основное отличие уступки по ДДУ с эскроу от передачи прав по соглашению старого образца: в процесс вовлекается уполномоченный банк, в котором был открыт эскроу счет и хранятся деньги дольщика.

В соответствии с законом с момента государственной регистрации договора уступки по ДДУ к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним дольщиком.

Момент расчетов по выплате вознаграждения за уступку (то есть, той суммы, которую новый дольщик должен заплатить предыдущему) может отличаться для различных ситуаций. Окончательный расчет правильнее всего будет осуществлять после того, как все документы будут переоформлены. В противном случае может сложиться ситуация, при которой новый дольщик заплатит деньги предыдущему, но стороной ДДУ так и не станет. Чтобы подстраховаться, дольщики могут договориться об использовании расчетов через аккредитив, ячейку или другого механизма, позволяющего защитить обе стороны от непредвиденных случайностей.

Нужно учитывать также срок, до которого причитающиеся застройщику деньги размещены на счете эскроу, и оформлять все документы своевременно. В соответствии с п. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ срок хранения средств на эскроу счете не может превышать более, чем на полгода срок ввода дома в эксплуатацию (срок условного депонирования). В некоторых случаях в ДДУ и договоре на эскроу счет может быть указана конкретная дата, которая изменяется при переносе срока.

Если документы в банк предоставлены несвоевременно, а строительство дома осуществлялось с просрочками, деньги могут вернуться прежнему дольщику по старым реквизитам, о необходимости замены которых банк не был уведомлен. Получить квартиру при этом также не удастся, поскольку она не оплачена.

Риск недостроя может сработать против нового дольщика и в том случае, если на эскроу была перечислена не вся сумма (к примеру, предусматривалась рассрочка на определенный период). В этом случае при расторжении ДДУ дольщик получит назад только те средства, которые были внесены на счет. Если за уступку было заплачено больше, разницу он потеряет.

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Сторонами сделки выступают дольщик, имеющий на руках договор ДДУ, и покупатель, который желает купить права дольщика на будущую квартиру. Отношения между ними скрепляются отдельным договором, на языке юристов именуемым цессия. Особенность сделки в том, что квартиры в природе еще не существует, она только строится, поэтому уступаться могут только права требования по договору долевого участия.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

1. Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
2. В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
3. Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
4. Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования на квартиру по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

1. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
2. Договор цессии (не менее трех экземпляров).
3. Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
4. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
5. Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
6. Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
7. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
8. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
9. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Как провести переуступку ДДУ с эскроу счетом

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

• Росреестре;
• МФЦ;
• через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• разрешение на строительство;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
• предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

• расписка в получении денежных средств продавцом;
• выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Каждая сделка с недвижимостью предполагает подписание документов. Так, при покупке квартиры вы оформляете сначала предварительный договор, потом договор купли-продажи с актом приема-передачи. Если вы снимаете квартиру или комнату, то подписываете договор найма жилого помещения и акт с перечнем имущества – по этому перечню собственник квартиры будет проверять сохранность мебели и техники по истечении срока аренды. Выплачивая аванс и арендную плату за квартиру, не забудьте получить расписку от собственника.

Правильно оформленные документы снижают риски для обеих сторон: продавца или арендодателя и покупателя или квартиросъемщика. Мы составили образцы договоров купли-продажи и найма жилья, аренды нежилого помещения, образец агентского договора, образец завещания на квартиру и других документов. Скачайте эти образцы, чтобы использовать их как основу для собственных документов на тех условиях, о которых вы договорились с другой стороной сделки.

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
• основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 ФЗ ДДУ

Для того, чтобы передать право требования третьему лицу необходимо соблюдение следующих условий:

• Дольщик должен в полном объеме выплатить стоимость, указанную в основном соглашении, либо вместе с правом требования также перейдет и задолженность;
• Оформить переуступку можно только до того, как будет подписан акт сдачи готового объекта недвижимости;
• Переуступка такого вида должна регистрироваться в Росреестре.

Для того, чтобы дольщик мог передать своем право третьим лицам, он должен полностью внести всю стоимость по основному соглашению. Как альтернативный вариант, законодательство разрешает передать остаток задолженности перед застройщиком вместе с передачей прав третьему лицу.

Для того, чтобы такой вид сделки имел юридическое значение согласие от застройщика не потребуется. Кроме того, даже если не будут иметься доказательства того, что уведомлялась строительная компания, это не будет означать недействительность сделки. Но в данном варианте событий возможные неблагоприятные последствия перейдут уже к тому лицо, которое приобретает это право.

Важно! Исключением будет являться ситуация, при которой первый участник не внес сумму контракта до того, как был оформлен переход прав. В данном случае потребуется получение согласия от строительной компании на то, чтобы перешло право требования, а также остаток задолженности.

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке права потребуется подготовить определенный пакет документов:

• Паспорта всех участников, либо если от участника выступает представитель, то на него потребуется доверенность;
• Основной ДДУ;
• Платежка, подтверждающая полную оплату суммы, оговоренную в договоре с застройщиком;
• Документ, подтверждающий регистрацию ДДУ.

После того, как право требования перейдет к новому лицу, у него появится полный набор прав и обязанностей в отношении застройщика, включая и возможность контроля этапов строительства, а также ознакомления с документацией застройщика. После того, как будет подписано соглашение, а также уведомлен застройщик, сделка должна быть зарегистрирована. Производится регистрация в Росреестре, которые проверяют и подтверждают переход прав на объект недвижимости.

Для регистрации потребуется предоставить:

• Заявление;
• Договор переуступки права требования;
• Документы, подтверждающие оплату по ДДУ, либо документ о переходе долга на новое лицо;
• Согласие застройщика в письменном виде о переходе права требования и о переводе остатка долга на новое лицо;
• Согласие супруга лица, который передает право треблвания.

Важно! После того, как все регистрационные процедуры будут завершены, на договоре об уступке проставят соответствующую отметку. После этого право дольщика переходят к новому лицу.

Когда покупатель решает приобрести право требования по ДДУ, он должен иметь представление о реальном состоянии строящегося объекта. Возможно, уступка права предыдущим лицом вызвана определенными проблема, которые возникают со строительной компанией. Если риски, связанные с недобросовестным отношением застройщика, существуют, то они, соответственно, перейдут на нового дольщика. Еще на стадии подготовки документов стоит побеспокоиться о том, насколько добросовестно исполняет свои обязанности застройщик. Для этого проводят анализ определенных документов:

• ДДУ между дольщиком и застройщиком (основной договор), а также график работ по объекту строительства;
• Справку о выполненных застройщиком работах;
• Финансовые документы, относительно надлежащего исполнения обязательств сторонами сделки.

Также следует провести анализ документов в отношении первого дольщика, у которого приобретаются права:

• Выписку из ЕГРН, которая подтвердить регистрацию ДДУ, а также отсутствие обременений или ограничений;
• Платежные документы, подтверждающие внесение суммы договора строительной компании.

Важно! Если документы по оплате отсутствуют, это может являться причиной отказа в регистрации.

Переуступка права требования является гражданской сделкой, по итогам которой возникает денежная выгода. Эта выгода должна облагаться налогом. В том случае, если продавцом является гражданин РФ, то доход будет облагаться по ставке 13%. Уплачивает налог продавец самостоятельно, подавая в налоговую декларацию за прошедший год. Для расчета суммы налога будет учитываться первоначальная цена объекта и стоимость по договору уступки. То есть налогообложению подлежит не вся сумма договора, а только разница в сумме. Основанием для начисления налога является декларация, которую продавец самостоятельно подает в налоговую. Если от этой обязанности он уклоняется, ему грозит привлечение к ответственности. Для того, чтобы не уплачивать значительные суммы налога можно использовать следующие варианты:

• Вместе с декларацией оформить имущественный вычет;
• Цену уступки установить равной первоначальной цене ДДУ.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Когда говорят о расторжении купли продажи квартиры то речь идет о расторжении соответствующего договора. Как говорится, в недвижимости нет мелочей, и что бы правильно действовать в ситуации начинать нужно от печки. Первое – определяем с каким договором имеем дело.

По договору купли продажи квартиры одна сторона продавец обязуется передать в собственность другой стороны недвижимое имущество за плату. Остальное в договоре купли продажи – изложение конкретных условий, на которых продавец продает квартиру.

Если ваш договор соответствует этим общим условиям переходим к этапу 2 определяем, возможно ли в принципе расторгнуть договор.

Дело в том, что последствием расторжения договора является прекращение на будущее обязательств сторон, которые возникли в связи с заключением договора (статья 453 Гражданского кодекса РФ).

Любой договор – это права и обязанности его сторон. По договору купли продажи квартиры основная обязанность продавца — передать квартиру в собственность покупателя, а покупателя – оплатить цену квартиры. Соответственно, расторжение купли продажи квартиры прекращает обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя, а у покупателя прекращается обязанность квартиру оплачивать.

Это означает, что расторгнуть можно только заключенный, и не исполненный договор.

У договора купли продажи квартир, как и любого недвижимого имущества, есть особенности: подписание договора купли продажи квартиры не заканчивает его исполнения. После подписания договора необходима 1) Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя, 2) Оплата цены квартиры покупателем, 3) Передача квартиры продавцом покупателю по передаточному акту. Это минимальные, установленные Гражданским кодексом РФ требования. В конкретных договорах могут быть и другие.

Каждый этап исполнения договора обусловлен исполнением стороной своих обязанностей. Расторжение договора купли продажи квартиры возможно, пока все обязательства не исполнены.

Так, по мнению Московского городского суда: Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец (продавец), основания для расторжения договора отсутствуют.

(Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2015 N 4г/2-6017/15)

Не редко клиенты обращаются к нам через год и более после окончания исполнения договора. В таких случаях расторгнуть договор уже не возможно.

Но это не значит, что положение безвыходное.

В таких случаях нужно рассматривать возможность признать недействительным договор.

Технически договор купли продажи квартиры можно расторгнуть по соглашению сторон, если это допускает договор. В этом случае покупатель и продавец должны заключить соответствующее соглашение.

Причем, поскольку купля продажа квартиры иногда должна быть совершена только в нотариальной форме, или стороны по собственной инициативе заключили договор в нотариальной форме, то и расторжение договора должно быть совершено так же в нотариальной форме.

Сложнее, когда вторая сторона не желает расторгать договор. Тогда купли продажа квартиры может быть расторгнут только судом. Для чего заинтересованная сторона (покупатель или продавец) подает иск в суд. Но прежде чем обращаться в суд заинтересованная сторона должна направить второй стороне требование (претензию) о расторжении договора. Требование должно содержать конкретные доводы и нормы закона, на которых основано требования.

Сторона сможет обратиться в суд получив от другой стороны отказ или в случае отсутствия ответа по истечении установленного в требовании срока, или по истечение 30-ти дневного срока (статья 452 Гражданского кодекса РФ). По этому в договоре купли продажи целесообразно устанавливать соответствующий срок.

Иск подается в суд по месту нахождения квартиры.

Что бы предупредить возможные злоупотребления со стороны ответчика одновременно с иском можно просить суд принять обеспечительные меры, например, о запрете ответчику совершать сделки с квартирой ( если ответчик продавец).

Случаи и основания для расторжения договора по требованию одной стороны установлены в Гражданском кодексе в самом общем виде: при существенном нарушении договора другой стороной (п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ). При этом Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Например, существенным нарушением может быть признано наличие в квартире лица, сохраняющего право пользования квартирой после продажи.

Это отказники от приватизации, это лица отбывавшие наказание, связанное с лишением свободы. Такие лица новым собственником не могут быть выселены из квартиры, даже по суду. Очевидно, что покупатель квартиры не рассчитывает при покупке на наличие каких либо соседей.

При этом требования покупателя должны быть обоснованы, в том числе и договором. Не редко, договор купли продажи квартиры не содержит условий о наличие посторонних лиц, и суды отказывают в иске.

Если оснований для расторжения купли продажи нет, остается признавать договор недействительным.

Последствием признания договора купли продажи квартиры недействительным является отсутствие юридических последствий у такого договора. То есть в результате недействительного договора у сторон не возникают обязательства (статья 167 Гражданского кодекса РФ). Это равносильно что договора не было.

Поскольку судебные разбирательства – длительный процесс, и признание договоров недействительными происходит после их исполнения, все, что исполнено сторонами по договору купли продажи квартиры сторонами должно быть возвращено друг другу. Стороны должны вернуться в первоначальное положение, которое существовало перед заключением договора купли продажи квартиры.

Существенная деталь. По договорам купли продажи квартир обязательно происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. И с июля 2016 года только запись в реестре является единственным доказательством права собственности на квартиру. (Свидетельства о собственности не выдаются).

По этому, признавая договор недействительным необходимо так же просить суд аннулировать соответствующую запись в реестре недвижимости о регистрации перехода права, аннулировать запись о прекращении права собственности продавца.

С июля 2013 года требования о признании сделки недействительной может заявить только сторона сделки, и ограниченный круг лиц, прямо указанный в законе (статья 166 Гражданского кодекса РФ). В совокупности с запретом на защиту недобросовестных действий стороны сделки это ограничило злоупотребления при совершении сделок с квартирами. Но полностью злоупотребления не исключены.

Договор цессии (уступки права требования), образец 2021 года

Требования о недействительности купли продажи квартиры могут быть заявлены в течение срока давности по недействительным сделкам, установленного в Гражданском кодексе РФ (статья 181).

Для ничтожных сделок — срок давности 3 года, срок начинает течь с даты начала исполнения сделки

Для оспоримых сделок — срок давности 1 год со дня, когда лицо узнало о нарушенном праве или должно было узнать.

Исключением является срок давности для лиц, не участвовавших в сделке, для них он составляет 10 лет с даты начала исполнения сделки.

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

• Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
• Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
• В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
• Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

• Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
• Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
• Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

• Достаточно долгий процесс оформления самого договора
• Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
• Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

• Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
• Оповестить о планируемой продаже менеджера
• Получить согласие и найти покупателя
• Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
• Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

• Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
• Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор уступки права требования

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

• Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
• Сделка прошла успешно
• Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги. Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия. Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

Переуступка права требования на квартиру в долевом строительстве связана с некоторыми рисками для человека, решившего приобрести квартиру таким образом. Поэтому нужно разбираться в процедуре заключения такого договора, учесть все нюансы и возможные негативные последствия не соблюдения обязательных условий.

Для того чтобы этого не случилось в статье разберем все эти вопросы. Начнем с определения самого понятия договора переуступки права требования (договор цессии). Скачать образец договора можно по ссылке внизу статьи. Согласно договору цессии, дольщик переуступает другой стороне (цессионарию) свои права и обязанности по договору долевого участия.

Этот правовой механизм продажи строящегося жилья в новостройке очень популярен среди инвесторов. Они, как правило, выкупают квартиры целыми блоками у застройщика на этапе закладки строящегося дома. Естественно продают квартиры в новостройке по более высокой цене, нежели приобретали. В этом и заключается смысл инвестирования – получение прибыли.

Переуступка права требования по ДДУ в 2021 году

Редакция Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно. Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.

Договор уступки должен содержать все сведения о сделке: предмет соглашения, номер ДДУ и описание объекта, условия передачи права требования, сумму, порядок и условия оплаты, ответственность сторон, их обязанности и меры по обеспечиванию договорных обязательств. Необходимо очень внимательно проверять правильность паспортных данных, дат и географических наименований, а также наличие регистрации на оригиналах всех приложений и дополнений к договору уступки, указанных в нём.

С заключением данного договора согласен _______________________________________ (должность, наименование Застройщика) _______________________________________ (Ф.И.О., подпись) М.П.

г. ____________

«___»___________ ____ г.

Гражданин _____________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны и гражданин _____________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. По настоящему договору Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Стороне 1 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N ____ от «___»________ ____ г.

1.2. Указанный в п. 1.1 настоящего договора Договор участия в долевом строительстве (далее — «Договор участия») заключен между Стороной 1 и __________, именуем__ в дальнейшем «Застройщик», на участие в долевом строительстве квартиры (далее — «Объект»), находящейся в многоквартирном жилом доме, который будет расположен по адресу: ___________________.

1.3. Согласно п. __ Договора участия Застройщик обязан после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Стороне 1 следующий объект: квартиру N ___ общей площадью ___ кв. м, в т.ч. жилой — ____ кв. м, без выполнения в ней чистовой отделки.

1.4. Наряду с уступкой прав Сторона 1 передает, а Сторона 2 полностью принимает на себя обязательства Стороны 1 по Договору участия.

1.5. По Договору участия Сторона 1 обязана уплатить Застройщику за Объект денежные средства в размере _____ (__________) рублей. На момент заключения настоящего договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Стороной 1 в полном объеме.

4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. Если сторона, нарушившая договор, получила вследствие этого доходы, сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

4.2. Сторона 1 отвечает перед Стороной 2 за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Договора участия Застройщиком.

4.3. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до исполнения Сторонами своих обязательств.

7.2. В случае невыполнения Стороной 2 своих обязательств по настоящему договору Сторона 1 вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, направив извещение об этом за ____ дней. После этого Сторона 1 возвращает Стороне 2 уплаченные денежные средства.

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
• основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Похожие записи: