Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договорные отношения в строительстве 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
Под договором строительного подряда понимается сделка, согласно которой подрядчик обязуется в срок, определенный соглашением, по заданию заказчика создать необходимый объект либо исполнить смежные строительные работы. Заказчик, в свою очередь, предоставляет подрядчику надлежащие условия, необходимые для выполнения работ, а также принимает результат работ и уплачивает оговоренную соглашением цену.
Элементами рассматриваемой сделки признаются: субъектный состав, обязательные условия такие как предмет, цена, срок, а также объект договора и его форма.
Субъектный состав договора строительного подряда включает в себя заказчика и подрядчика.
Заказчиком может быть любой участник гражданских правоотношений: граждане, организации, публично-правовые образования. Однако, здесь существуют некоторые особенности.
Если заказчик физическое лицо-потребитель, то такая сделка квалифицируется как договор бытового подряда. В случае, если заказчик — публично-правовое образование — то договор подряда для государственных или муниципальных нужд.
Подрядчиками могут быть как граждане, так и организации. Но не каждый из перечисленных субъектов может иметь статус подрядчика. Для осуществления такой деятельности лицо должно иметь лицензию на осуществление строительных и подрядных работ.
Характерной чертой договора является право заказчика привлечь к выполнению работы квалифицированного инженера либо специализирующуюся на этом организацию. При этом взаимоотношения между заказчиком и инженером будут оформлены договором поручения.
В договоре необходимо будет определить права и обязанности инженера перед заказчиком. Нужно отметить, что инженеру, для совершения юридических действий от лица заказчика, необходимо наличие доверенности, поскольку он будет действовать от лица заказчика, в то же время фактические действия будут осуществляться от имени инженера.
Действия инженера ограничиваются заключенным договором. Среди них могут быть такие, как разработка документации, дача необходимых указаний, контроль строительства и другие.
Законодательство относит к условиям сделки, без коих она не может быть заключена, условия о предмете, сроке договора и цене.
Как правило, предмет договора определен названием самого договора (например, договор подряда на строительство жилого помещения) и заключается в строительстве этого конкретного объекта. Предмет сделки подразделяется на два составных элемента:
- сам процесс строительства;
- овеществлённый результат строительства.
Под существенными (далее также обязательными, основными) условиями договора понимаются те условия, без достижения согласия сторон по которым договор считается незаключенным. В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее — Кодекс) к обязательным условиям относятся:
- предмет договора;
- условия, названные законом обязательными для данного вида договоров;
- условия, выдвинутые одним из контрагентов как требующие обязательного согласования.
Обязательными условиями договора подряда являются:
- предмет, а именно: конкретные работы по изготовлению/переработке вещи либо другие работы с передачей результата заказчику (п. 1 ст. 703 Кодекса);
- моменты начала и окончания производства работ (п. 1 ст. 708 Кодекса).
Существенные условия договора строительного подряда как разновидности подрядного договора будут детально рассмотрены далее.
После введения в действие ч. 2 Кодекса среди правоведов возникла дискуссия о том, каковы существенные условия договора подряда и относится ли к ним срок.
В правоприменительной практике данный вопрос был разрешен в 2000 году, когда ВАС в п. 4 обзора № 51 сформулировал, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствуют сроки производства работ.
Таким образом, срок является обязательным условием договора строительного подряда.
В регулировании строительного подряда в отношении сроков применяются общие положения о подряде, в частности ст. 708 Кодекса. Надлежит согласовать моменты начала и окончания возведения здания, могут устанавливаться промежуточные сроки для производства отдельных видов рабов/этапов.
Остальные условия, включаемые в договор строительного подряда, также не являются обязательными, однако их согласование избавит как заказчика, так и подрядчика от возможных конфликтов. Это в первую очередь относится к тем условиям, которые в Кодексе сформулированы диспозитивно.
Итак, в договоре строительного подряда надлежит уделить внимание следующему:
- Наличию/отсутствию авансового платежа. В силу п. 2 ст. 711 Кодекса подрядчик может требовать предварительной оплаты только в том случае, когда наличие аванса закреплено в договоре.
- Возможности оплаты отдельных этапов работ. При отсутствии данного условия оплата производится по факту производства работ (п. 1 ст. 746, ст. 711 Кодекса).
- Чьи материалы используются при производстве работ. По умолчанию работы производятся иждивением подрядчика (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 Кодекса).
- Обязанности по страхованию объекта строительства. В силу ст. 742 Кодекса договором может быть установлена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели возводимого здания или риск повреждения материалов и оборудования, по страхованию данного риска.
- Возложению на заказчика дополнительных обязанностей. Например, по транспортировке грузов, временному подключению объекта строительства к электро-, водоснабжению и т. д. (п. 2 ст. 747 Кодекса).
- Увеличению гарантийного срока эксплуатации возведенного строения по сравнению с тем, что установлен законом (п. 1 ст. 755 Кодекса), и т. д.
Таким образом, существенными условия договора строительного подряда являются его предмет: перечень и объем производимых работ, а также сроки производства данных работ. При отсутствии согласования этих условий либо одного из них подрядный договор на строительство объекта будет признаваться незаключенным.
Также в статье разобраны другие, пусть и не существенные условия договора, согласование которых позволит заказчику и подрядчику избежать конфликтов.
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!
Стороны по договору подряда называются, соответственно, заказчик и подрядчик. Бланки договора подряда, приведенные в качестве образца, содержат незаполненные графы для определения сторон.
Заказчик и подрядчик работ упоминаются в двух пунктах:
- В преамбуле, где указываются названия компаний, уполномоченные для подписания лица и основания для правомочности их действий.
- В последнем разделе, где приводятся реквизиты сторон.
Стороны должны представить друг другу не только учредительные документы и доверенности, но и паспорта руководителей или других уполномоченных лиц. Обязательно следует убедиться, что от имени компании подписывает договор тот, кто имеет на это право.
Отказ, например, в предъявлении паспорта, должен послужить сигналом к тому, что стоит поискать другого контрагента.
Предмет договора подряда – это необходимые работы, и все, что имеет непосредственное отношение к их выполнению: материалы, оборудование, способы, сроки. Итогом исполнения обязательств по договору может стать готовое, сданное в эксплуатацию инженерное сооружение или выполненный комплекс работ.
Чтобы не возникло предмета для спора, в договоре необходимо привести подробные характеристики производимых работ и их объем. Обязательно указывается точный адрес объекта, если речь идет о нескольких помещениях, корпусах или цехах — их номер.
Объем работ, условия, при которых они будут считаться выполненными, важно описать максимально подробно. Часто они разбиваются на отдельные этапы, которые привязываются к конкретным срокам и оплачиваются по отдельности.
- Что такое долевое строительство
- Каким стало долевое строительство в 2018 году
- Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
- Эскроу-счет и жилищные кооперативы
- Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
- Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
- Риски использования эскроу-счетов для дольщика
- Законные обязанности застройщика перед дольщиком
- Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
- Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.
С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.
В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.
Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.
Что изменится для застройщиков с 2021 года при строительстве жилых домов
Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.
Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.
По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.
Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.
Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.
В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).
Договор подряда не подразумевает никаких трудовых отношений, Трудовой кодекс на этот договор не распространяется, больничный лист в 2020-2021 годах не оплачивается.
Рассчитывать на оплату в период болезни вправе только граждане, застрахованные в системе обязательного социального страхования на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством. В частности, это лица, которые работают по трудовым договорам. Если же устраиваетесь работать по гражданско-правовому договору (подряда, оказания услуг и т. п.), значит, вы не являетесь застрахованным, за вас не отчисляются страховые взносы в ФСС и, соответственно, отсутствует источник выплат по больничным листам. Этот важный нюанс следует иметь в виду, устраиваясь на работу.
Если человек работает не по трудовому, а по гражданско-правовому договору (подряда, оказания услуг и т. д.), за него не отчисляются страховые взносы в Фонд социального страхования Российской Федерации, Пособие по временной нетрудоспособности выплачивается только в счет начисленных страховых взносов.
Рассчитывать на оплату в период болезни вправе только граждане, работающие по трудовым договорам.
На первый взгляд договор строительного подряда выглядит достаточно простым – за вас выполняют строительство, а вы лишь платите денежные средства за это. Однако, с точки зрения юриспруденции, данный договор требует предельного внимания к юридической технике при его составлении. Поверхностное отношение может повлечь за собой неминуемые многомиллионные затраты.
Сдать и принять объект по договору — это взаимная обязанность сторон. Соответственно, в договоре должно быть четко определено, в какой срок и в каком порядке осуществляется приемка и сдача работ в целом, а также отдельного этапа.
После принятия работ риск случайной гибели или повреждения переходит к заказчику. Такие же правовые последствия возникают после принятия отдельного этапа работ, то есть заказчик несет ответственность, например, за уничтожение результата конкретных работ.
Процесс сдачи и приемки работ в случае, когда недостатки не были обнаружены, заканчивается подписанием акта. Данный документ подписывается обеими сторонами соглашения.
При обнаружении недостатков, которые препятствуют использованию построенного объекта в целях, предусмотренных договором, заказчик должен сообщить об этом подрядчику. Если подрядчик не имеет возможности устранить их, то заказчик имеет право не принимать работы. В случае необоснованного отказа заказчика от приемки объекта – у подрядчика, в соответствии с п.4 ст. 753 ГК РФ, существует право подписания одностороннего акта.
Скачать файл
| Файл добавлен | 29.10.2015 |
| Презентация | .pdf (250 Кб) |
Условия долевого строительства 2021
Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.
Важно проверить, чтобы в тексте содержались:
- подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
- графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
- основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
- срок передачи квартиры гражданину;
- полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
- гарантийный срок;
- обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.
Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.
Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).
Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.
Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).
Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.
Еще отличия:
- заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
- по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.
В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.
Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.
С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
Для нежилых помещений таких запретов нет.
В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).
При этом застройщик:
- имеет необходимые разрешения на строительство;
- является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.
От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.
Металлурги и девелоперы заключили первые прямые договоры в 2021 году
Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.
Перечислю самые распространенные риски:
- застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
- заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
- привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
- изменения в проектной документации;
- отклонение от строительных норм.
В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.
Документ может быть юридически неграмотно составлен:
- нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
- не прописаны характеристики объекта;
- нет компенсационных выплат;
- неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).
Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.
Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).
На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.
Илья Кутейников
Частный инвестор и редактор раздела о ценных бумагах.
- Градостроительное право;
- Земельное право;
- Гражданское право.
- Сопровождение девелоперских проектов;
- Консультации в области земельного, градостроительного, гражданского права;
- Оказание юридической помощи в ходе проведения переговоров, осуществления сделок, организации деятельности;
- Консультант ведущих строительных и девелоперских компаний.
Договорные отношения в строительстве
- Адвокат Новосибирской областной коллегии адвокатов;
- Вице-президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью;
- Консультант в области решения вопросов, связанных с защитой прав собственности на земельные участки и объекты недвижимости;
- Консультант ведущих строительных и девелоперских компаний;
- Лектор центра переподготовки кадров Сибирского института управления-филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации;
- Консультант по земельному и градостроительному праву, адвокат (управляющий партнер) коллегии адвокатов Новосибирской области «Премьер коллегии».
На данном мероприятии была в первый раз. Считаю, что это очень необходимый проект. Получила полезные ответы на свои вопросы. Много почерпнула для себя нового и важного.
Рахмукова Халидэ ХайдаровнаООО «БиоКАМ»
Не жалею, что участвовала в проекте. Полезные курсы с отличной организацией проведения. Спасибо и успехов в трудовой деятельности!
Между тем, опрошенные нами эксперты свидетельствуют, что на загородном рынке существуют схемы, весьма рискованные для покупателей, например, векселя и договоры бронирования.
Ольга Матюгова, финансовый директор «Феникс Групп» отмечает, что довольно распространена схема, при которой застройщик заключает с покупателем не подрядный договор на строительство дома, а договор поручения. Суть его заключается в том, что поверенный (застройщик) обязуется от имени доверителя (покупателя) и за его счет осуществить определенные действия – получить разрешительные документы, привлечь подрядчиков, принимать работы. «При такой схеме, предупреждает эксперт, — застройщик практически не несет ответственности перед покупателем за соблюдение сроков и качество строительства».
на ремонт помещенияг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.Подрядчик обязуется в установленный Договором срок выполнить работы по ремонту помещения, расположенного по адресу: , (далее — Помещение) в соответствии с условиями настоящего Договора, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.
2. Перечень работ определяется в Смете.
3. Стороны согласовали следующие требования к качеству работ: .
4. Материалы, необходимых для выполнения работ: .
5. Стоимость материалов входит в цену работ
6. Подрядчик обязуется выполнить работы, своими силами без привлечения третьих лиц.
7. Дата начала выполнения работ «»2021 г., дата окончания выполнения работ «»2021 г.
8. Гарантийный срок на результат Работ .
9. Результат выполненных Работ передается по акту приемки-сдачи выполненных работ.
10. Цена работ по Договору составляет ( ) руб.
11. Оплата по Договору производится в следующем порядке: .
12. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.
13. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
14. Договор действует в течение с даты его заключения.
15. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
16. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
17. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.
18. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
19. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Приложения:
- Смета.
- Акт сдачи-приемки выполненных работ.
- .
ПодрядчикЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:ЗаказчикЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
Контрактные (договорные) отношения в строительстве
Результаты работы по новой схеме в течение первых недель показали, что многие граждане не поняли суть новых правил, и порой не знают, как они должны действовать, в чем особенности эксроу-счетов.
Что стало тому причиной – неважно.
Вполне возможно, что свою роль сыграли слишком подробные разъяснения с использованием значительного числа терминов, которые не нужны человеку, не имеющему специальной подготовки.
К сожалению, из-за сбоя в работе электронных систем Российского реестра, многие российские граждане встретились с серьезными затруднениями. Они затронули и новый порядок долевого строительства.
Нарушения работы электронных систем стали причиной значительных потерь среди клиентов и даже финансовых убытков при регистрации сделок по недвижимости.
Росреестр заверяет, что на 21 июля неполадки в системе устранены, но работу ЕГРН полностью установить не удалось.
Сбой в работе компьютерной программы базы Росреестра, как следует из предварительных данных, охватил 49 российских регионов. В наибольшей степени пострадали: Волгоград, Пермь, Пенза, Иркутск, Кострома, Орел и Чита.
Причина сбоя – обновление электронного оснащения работы ЕГРН. Значительное число МФЦ не могли принимать заявления, поскольку не могли оказывать запрашиваемые услуги.
В меньшей степени пострадали Санкт-Петербург и Москва. На работе с недвижимостью в них сбои Реестра не отражаются. В Московской области отмечаются жалобы на работу компании. Но такие случаи бывают всегда.
Из официального сообщения следует, что сбои в работе Росреестра аккумулированы, однако восстановить удалось только данные сделок во время самого сбоя. Полностью работа ЕГРН не восстановлена.
Причина – потеря информации в значительном объеме. Для полного восстановления программ потребуется много времени.
Число заявления от граждан и юридических лиц, которые сейчас обрабатываются, приближается к миллиону.
Нарушение работы информационных систем Рореестра произошло в главном центре обработки сведений (ЦОД) Ростелекома. Оно отрицательно сказалось на сделках с недвижимостью. Финансовые потери граждане ощутили из-за срывов сроков регистрации. В наибольшей степени это коснулось банковской системы ипотечного кредитования, так как сроки регистрации там четко оговорены в нотариальных договорах.
По оценкам юристов, доказать виновность Ростелекома будет сложно, так как технический сбой стал результатом неполадок в системе, не зависящих от человеческого фактора.
Но вернемся непосредственно к новой схеме долевого строительства жилья.
Так как деньги, внесенные дольщиками, застройщики могут использовать только после передачи квартир покупателям, а во время строительства они должны использовать собственные средства и кредиты, такой порядок не может не отражаться на стоимости квадратного метра жилья.
В таких условиях застройщики начали искать способы, за счет которых они могут обойти схемы продажи квартир с использованием эскроу-счетов. Один из такой вариантов – договор переуступки собственности.
По данным Росреестра, в июне число зарегистрированных договоров долевого участия составило 11,7 тысячи. Этот показатель вдвое превышает существовавший на тот же период прошлого года. Как следует из данных аналитиков компании «Метриум», возросла активность юридических лиц. Число договоров, заключенных с их участием, составило 4,09 тысячи, что на 164 % больше прошлогоднего показателя.
Плюсы и минусы участия в долевом строительстве — мнение эксперта.
Значительные объемы предложения застройщиками переводятся на аффилированных юридических лиц. Это делается для того, чтобы затем продавать квартиры по договорам переуступки прав собственности. Такая схема покупки жилья используется не только в Москве, но и в ряде других крупных городов.
Данному вопросу посвящена научная статья «Использование счетов эскроу и целевой проектной эмиссии как неинфляционный способ финансирования инвестиционных проектов». Авторы: А.С. Галушка, А.К. Ниязметов. Посмотреть текст статьи.
По данным Минстроя, с использованием эксроу-счетов пока будет строиться приблизительно 30% жилья. Все остальное застройщики, попав под новые правила, будут реализовывать по серым схемам. Ожидается, что на новый порядок удастся перейти только через 2 года.
Это специальный счёт в банке, на котором копятся денежные средства дольщиков. То есть, человек решает купить жильё на этапе строительства. Он вкладывает сумму, оговорённую застройщиком. До июля 2019 года эти деньги сразу вкладывались в процесс, гарантия получения квартиры или возврата средств были, но довольно шаткие.
Теперь строительные компании, получая разрешительную документацию на возведение многоквартирного дома, должны будут в обязательном порядке обратиться в банк для открытия и использования эскроу — счёта.
Все деньги должников будут копиться на этом счёте. Банк выступает в роли хранителя денежных средств.
Как только дом будет сдан в эксплуатацию и начнётся выдача ключей, застройщик получит все скопленные деньги.
Для возведения дома строительная компания может использовать свои личные средства или же обратиться в банк за кредитом. При «размораживании» эскроу — счёта, деньги будут распределены так:
- сначала будет гасить проценты по кредиту;
- потом его «тело»;
- то, что останется – чистая прибыль застройщика.
Те строительные компании, которые получили документы на возведение дома до июля 2019 года, пока могут не использовать эти счета. Но об этом они должны поставить потенциальных дольщиков в известность.
Когда человек собирается покупать квартиру в строящемся доме, он должен обратиться в банк с заявлением об открытии счёта, на который он положит деньги, равные сумме договора. Возможен взнос наличными или перевод с другого банка. Далее:
- оформление необходимых документов и передача ДДУ на регистрацию в Росреестр;
- при завершении сделки и получении соответствующего подтверждения из Росреестре, средства со счёта покупателя переводятся на эскроу — счёт, открытый в банке продавца;
- если во время сделки происходит заминка, средства так и лежат на счёте покупателя. Они не могут быть никуда переведены, пока не поступит подтверждение сделки.
После проверки эскроу — счёта, продавец получает доступ к деньгам, но только после выполнения своих условий договора ДУ.
Нововведение в виде эскроу — счетов стало поправками к Закону № 214-ФЗ, регулирующему долевое участие в строительстве многоквартирных домов физических лиц. Основными стали:
- обязательное наличие такого счёта;
- застройщик должен работать на рынке России не менее 3 лет;
- общая площадь квартир, которые были построены и удачно сданы дольщикам не менее 10 тысяч кВ. м;
- доля административных расходов не должна превышать 10% от всей суммы сметы на строительство дома;
- доля авансовых трат – не более трети;
- сдача дома в эксплуатацию в строго установленные сроки.
Согласно этим поправкам, вновь созданные строительные организации не смогут привлекать граждан для инвестирования. Возводить дом им придётся, либо на собственные деньги, либо на заёмные.
Если застройщик не выполнит свои обязательства, обанкротится и стройплощадка превратится в долгострой, деньги дольщикам должны будут вернуть. С 2018 года застройщик может выбрать один из подходящих ему вариантов:
- делать взносы в компенсационный фон в размере 1,2% от того показателя, который прописан в договоре;
- использовать эскроу — счёт.
С 01.07.2019 года осталась возможность использовать только последний сценарий. Мнение экспертов таково – нововведение отразится положительно на обеих сторонах долевого строительства. На практике, ожидается повышение цен на новостройки.
Договор строительства, строительного подряда
Основное преимущество перехода российских застройщиков на эскроу — счета в том, что так можно решить проблему долгостроя. Каждый год количество объектов, которые перешли в эту стадию только возрастает. Темпы роста уже не такие устрашающие, как несколько лет назад, но они есть. Государство разрабатывает и принимает различные меры для того чтобы ситуация улучшилась.
Номинально 55 российских банков готовы работать по эскроу — счетам, а по факту только 2 – «Сбербанк» и «Российский капитал». Стать клиентом этих кредитных учреждений может лишь тот застройщик, который отвечает требованиям. Процентная ставка определяется индивидуально, исходя из репутации застройщика.
Главное требование для выдачи кредита под строительство и открытие эскроу — счёта – это соответствие требованиям закона:
- опыт более 3 лет;
- площадь возведённых домов более 10 тысяч кВ. м;
- отсутствие судимости у руководства;
- хорошая репутация. Это понятие условное, его будет определять банк.
Чем больше денег просит застройщик в кредит, тем выгоднее условия для него будут.
Нежилое помещение — Нормативное регулирование
Данный вид деления договоров имеет большое значение для определения момента, когда стороны приобретают права и обязанности по договору. Для отдельных видов договоров законом установлены некоторые особенности определения этого момента, что необходимо учитывать сторонам при составлении такого договора. По данному основанию договоры делят на реальные и консенсуальные.
Реальным признается договор, для заключения которого, помимо достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора и придания ему соответствующей формы, по закону требуется выполнение неких конкретных действий.
Например, договор займа считается заключенным с момента передачи заемщиком должнику денег или иных вещей, являющихся предметом займа. Стороны не могут определить в своем договоре займа иные условия определения момента заключения этого договора, например, с даты его подписания. Поэтому стороны не вправе включать в такой договор, допустим, положение о взыскании пени с заимодавца за несвоевременное предоставление суммы займа. Такое условие договора не будет иметь юридической силы.
Консенсуальный договор — это договор, который по закону считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям и придании договору надлежащей формы. При этом для вступления такого договора в силу более ничего не требуется, а права и обязанности у сторон возникают, например, с момента подписания договора. Примером консенуальных договоров является договор подряда, поставки и др.
К данному виду относится большинство гражданско-правовых договоров.
В зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками все договоры делятся на взаимные и односторонние. Односторонний договор порождает у одной стороны только права, а у другой — только обязанности. Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне. Большинство договоров носит взаимный характер. Так, по договору поставки строительных материалов поставщик приобретает право требовать от покупателя уплаты денег за поставленный товар и одновременно обязан передать этот товар покупателю. Односторонние договоры необходимо отличать от односторонних сделок. Последние не относятся к договорам, так как для их совершения не требуется соглашения сторон, а достаточно волеизъявления одной стороны.
Указанные договоры различаются в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ. Возмездным признается договор, по которому имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны. В безвозмездном договоре имущественное предоставление производится только одной стороной без получения встречного имущественного предоставления от другой стороны. Так, строительного подряда — это возмездный договор, который, в принципе, безвозмездным быть не может. Договор дарения, наоборот, по своей юридической природе — безвозмездный договор, который, в принципе, не может быть возмездным. Большинство договоров носят возмездный характер, что соответствует природе общественных отношений, регулируемых гражданским правом.
Система договоров в строительстве
Как правило, договоры заключаются в пользу их участников и право требовать исполнения таких договоров принадлежит только их участникам. Вместе с тем встречаются и договоры в пользу лиц, которые не принимали участия в их заключении, т. с. договоры в пользу третьих лиц.
Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора об исполнении третьему лицу (например, при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в его разнарядке получателям), когда это третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Соответственно правила статьи 430 Гражданского кодекса к таким договорам неприменимы.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. Третье лицо, в пользу которого заключается договор, может быть согласно п.1 статьи 430 Гражданского кодекса указано или не указано.
Хотя невозможно определить структуру некоего абстрактного договора или разработать такую структуру как универсальную, подходящую для всех видов договоров, тем не менее, очень часто приходится сталкиваться с просьбами о ее разработке. Так была подготовлена данная «схема» договора, применять которую следует, конечно, с учетом особенностей составления конкретного вида договора
С учетом вышеизложенного предлагается следующая примерная структура договора.
1. Реквизиты договора:
а) название договора;
б) место его заключения;
в) дата заключения договора.
2. Преамбула (включает название сторон и указание на то, что они заключили настоящий договор).
3. Предмет договора (в том числе указать объект договора).
4. Срок договора (если он необходим).
5. Права и обязанности сторон.
6. Расчеты сторон.
7. Ответственность сторон.
8. Срок договора и его досрочное расторжение.
9. Разрешение споров.
10. Заключительные положения.
11. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
12. Подписи сторон.
Данная программа повышения квалификации носит практический характер и имеет своей целью анализ самых острых проблем правового режима инвестиционно-строительной деятельности и практике применения в этой сфере гражданского и градостроительного законодательства. В ходе обучения разбирается актуальная судебная практика, комментируется последние новеллы законодательства, даются конкретные рекомендации и анализируются типичные ошибки.
Юристы, принявшие участие в данной программе повышения квалификации, смогут в сжатые сроки существенно повысить уровень своих профессиональных знаний в области правового регулирования инвестиционно-строительной деятельности.
Продолжительность обучения – 35 ак. часов.
Семинар организован в онлайн-формате и состоит из серии онлайн-лекций (вебинаров), проходящих в утреннее время (с 09.30 по Московскому времени) в указанный период по будним дням. В онлайн-обучении без отрыва от рабочего места или из дома могут принять участие слушатели из любой точки России и других регионов мира. Онлайн-лекции проводятся путем трансляции звука, презентации и изображения лектора в сети Интернет. Участники онлайн-обучения могут задавать вопросы лектору посредством онлайн чата.
Слушателям обеспечивается доступ к записям всех онлайн-лекций в рамках данного курса на период обучения, а также в течение 30 календарных дней с момента его окончания.
1. Приобретение прав на земельные участки для строительства. Торги по предоставлению земельных участков для строительства. Особенности приобретения прав на земельные участки для многоквартирного строительства. Комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Развитие застроенной территории.
2. Градостроительное регулирование строительной деятельности. Территориальное планирование. Градостроительное зонирование. Планировка территории. Защита интересов землепользователей при принятии градостроительных решений.
3. Договор строительного подряда.
— Понятие договора подряда. Применение общих положений о подряде к договору строительного подряда. Соотношение договора подряда со смежными договорами. Подряд и купля-продажа: проблема разграничения. Подряд как наем труда. Подряд и возмездное оказание услуг. Допустимость существования подрядного обязательства без обязанности подрядчика достичь результата. Диспозитивность положений ГК РФ и распределение рисков в договоре.
— Структура договорных связей в договорах строительного подряда. Система генерального подряда. Соотношение договора генподряда и договора комиссии (агентирования). «Двойной» субподряд. Статус «назначенных» субподрядчиков. Статус заказчика. Понятия застройщика, технического заказчика, заказчика-застройщика, инвестора в структуре договорных связей. Администратор проекта и управление проектом: возможные модели. Арбитраж и адъюдикация.
— Основные условия договора. Предмет. Техническая документация как предмет договора строительного подряда, проблемы ее согласование сторонами. Изменения в предмете в процессе исполнения договора по инициативе подрядчика. Изменения в предмете договора по инициативе заказчика. Срок. Согласование условия о начальном и конечном сроке. Начальный срок выполнения работ и встречность обязательств. Условие и срок в подряде в контексте реформы ГК РФ: проблемы судебной практики. Цена. Виды цен (смет). Договор с твердой сметой и ее особенности. «Pay-when-paid» & Pay-if-paid» clauses: проблема обусловленного платежа.
— Риски в договоре подряда. Риск случайной гибели или повреждения предоставленных для исполнения материалов. Права на материалы. Риск случайно гибели или повреждения предмета договора: особенности распределения. Риск недостижения подрядчиком результата по обстоятельствам, от него не зависящим: проблема диспозитивности правила.
— Приемка результатов работ. Виды приемки и виды актов приемки. Значение различных актов приемки. Действия по исполнению договора и приемка. Волеизъявление и приемка. Приемка работ с замечаниями. Отказ от подписания акта приемки. Односторонний акт приемки.
— Расторжение договора строительного подряда: особенности оснований и последствия. Мотивированные и безмотивные односторонние отказы. Судьба результата работ при прекращении договора.
— Ответственность за неисполнение обязательств: общее и специальное. Проблемные вопросы применения статьи 723 ГК РФ. Соотношение правомочий заказчика. Проблема применения «астрента» в судебной практике. Допустимость понуждения к выполнению работ в натуре. Природа требования о соразмерном уменьшении цены. Срок обнаружения недостатков и гарантийный срок. Проблемы гарантийного удержания.
— Анализ последней судебной практики по спорам в области строительного подряда: разбор кейсов.
4. Долевое участие в строительстве в свете последних Закона №214-ФЗ (использование механизмов эскроу и участие банков, проблемные вопросы оформления и регистрации договора долевого участия; оформление передачи прав по договору и по счету эскроу; механизмы защиты прав дольщиков, санкции за нарушение условий договора долевого участия и др.). Проблемные вопросы осуществления финансирования строительных проектов по новым правилам: обзор ключевых проблем, опыт их решения и перспективы новых изменений «правил игры».
5. Инвестиционные договоры и их природа (купля-продажа будущей недвижимости, подряд, совместная деятельность или непоименованный договор). Правовой режим платежей на развитие социально-инженерной инфраструктуры и иных предоставлений в пользу города, осуществляемых застройщиком. Иски о признании права собственности vs иски о присуждении к передаче недвижимости.
6. Актуальные вопросы получения разрешения на строительство. Особенности формирования пакета документов для получения разрешения на строительство. Проблемы осуществления строительной деятельности в отсутствии разрешения на строительство. Отказ в выдаче разрешения на строительство и перспективы его обжалования.
7. Практические проблемы ввода в эксплуатацию вновь возведенных зданий и сооружений. Подготовка документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию зданий и сооружений. Отказ во вводе в эксплуатацию зданий и сооружений, и перспективы их обжалования. Оформление земельных отношений для завершения строительной деятельности.
8. Кадастровый учет вновь возведенных зданий и сооружений. Особенности кадастрового учета многоквартирных жилых домов. Проблемы выделения нежилых помещений.
9. Особенности правового режима объектов незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества. Право собственности на объект незавершенного строительства. Вещные и обязательственных правоотношения, возникающие в отношении объектов незавершенного строительства.
10. Правовые способы сноса и легализации объектов самовольного строительства. Судебно-арбитражная практика по легализации и сносу объектов самовольного строительства. Снос объектов самов��льного строительства в судебном и административном порядке. Значение строительной экспертизы в самовольном строительстве.
11. Правовые и практические проблемы банкротства застройщиков. Правовое положение инвесторов по договорам участия в долевом строительстве и инвестиционным договорам на возведение нежилой недвижимости в случае банкротства. Последние тенденции в судебной практике.