Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка производственно складской недвижимости москвы 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
БЦ Savinski, Большой Саввинский переулок, д. 11, г. Москва, 123432
Назван прогноз на стоимость коммерческой недвижимости в 2021 году
- Хакасия — недооцененный для туризма край
- Отложенный спрос: какие товары будут востребованы сегодня
- Базовый уровень доходности вкладов в 2020 году
- «ЭвриТег» запатентовала способ защиты копий документов
- Fujitsu продлила контракт с компанией Orion на предоставление услуг для управляемых ИТ-инфраструктур и ЦОД
- Est-a-Tet открыла новый офис продаж вторичной недвижимости
Во втором квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 4,4% и составила 23 426 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Большинство завершающихся в этом периоде договоров перезаключалось без ежегодной индексации. Кроме того, в некоторых случаях, для компаний, занимающих большие площади, предоставлялись кратковременные дисконты. Многие собственники пошли на такой шаг для того, чтобы сохранить своих текущих арендаторов ввиду растущей конкуренции с БЦ более высокого класса, где арендодатели готовы на более существенные дисконты для того, чтобы заполнить свободные и вновь опустевшие площади.
| Биржевой курс на 02 февраля 2021 | |||||||
|
|
||||||
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным выше причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.
Руководитель отдела аналитики консалтинговой компании JLL Владиcлав Фадеев отметил низкую активность на российском рынке складской недвижимости в апреле. Стороны сделок ожидают дальнейшего развития эпидемиологической обстановки. «Активность по заключению сделок в апреле была низкая, так как речь шла только о тех переговорах, которые начались задолго до начала кризиса. При этом перспективы развития складского рынка, хотя и изначально были достаточно оптимистичными, но вызывают много вопросов в текущей ситуации. Поэтому у обеих сторон еще не заключенных сделок возникают неизбежные сомнения в достигнутых ранее коммерческих условиях и переговоры затягиваются», — считает Фадеев.
По оценкам консалтинговой компании Colliers International, совокупный объем сделок по аренде и покупке площадей на складском рынке Московского региона в апреле 2020 года сократился на 23% до 303 тыс. кв. м в сравнении с результатом аналогичного периода прошлого года.
В I квартале (январь-март) 2020 года суммарный объем сделок по аренде и покупке площадей на складском рынке Московского региона сократился вдвое в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составил 172 тыс. кв. м, отмечают в JLL.
В Санкт-Петербурге, наоборот, аналитики отмечают высокий уровень активности. В I квартале 2020 года совокупный объем сделок со складской недвижимостью классов A и B за январь-март 2020 года составил 49,4 тыс. кв. м, что на 22,5% больше чем в I квартале 2019 года, следует из отчета Colliers International. Основной объем спроса продолжают формировать торговые и дистрибуционные компании — их доля в сделках за отчетный период возросла на 11 п.п. до 65%.
В структуре сделок аренды и купли-продажи складских площадей в Санкт-Петербурге доля онлайн-компаний растет третий год подряд, и пандемия ускорила экспансию, следует из отчета JLL. Крупнейшей сделкой I квартала в городе стала аренда маркетплейсом Ozon 28,7 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе «Марвел-Логистика» на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Всего до конца 2020 года в Санкт-Петербурге планируется ввести около 300 тыс. кв. м складских площадей. По состоянию на начало апреля, в Петербурге и ближайших пригородах пустует 104 тыс. кв. м, или 3,5% от совокупного объема складских площадей, это минимальный показатель с 2014 года.
В новость была внесена правка ( 10 июня в 15:36 мск) — передается с уточнением должности спикера во втором абзаце.
Константин Фомиченко – директор департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank в России и СНГ в аннотации к исследованию так охарактеризовал ещё недавние перспективы: – «I квартал 2020 года начинался с повышенным уровнем деловой активности и сулил хорошие перспективы рынку по всем показателям. Но начиная с февраля и далее, уровень активности снижался по причине пандемии во всем мире и карантинных мер в России». Отсюда и вытекают крайне осторожные оценки развития рынка сладов.
В своём прогнозе агентство CBRE отразило свой вариант развития событий и максимально возможное сокращение показателей спроса и роста рынка, на основе среднегодовой доли «кризисных отраслей» в объёмах сделок и чистого поглощения.
Анализ исследований на примере Московского региона касался исследований складов класса A.
Рынок коммерческой недвижимости в 2021г — глобальный прогноз
На примере Московской области к кризисным условиям были выявлены три закономерности:
1. Складской сегмент даже в кризис с 2014 по 2019 гг. рос в среднем на 15% в год даже на фоне замедления годового роста потребления товаров населением ниже 6% годового роста. Парадокс объясняется недостаточной обеспеченностью региона складами, в сравнении с более зрелыми зарубежными рынками. Ещё больше эта проблема усугубляется в регионах, где традиционно логистика умудряется развиваться без промежуточных складов с малыми объёмами и где рост только намечается.
2. Спрос на склады сильно трансформировался. В минувшие 10 лет изменения в экономике страны и структуре потребления привели к тому, что одни сегменты снижали свои аппетиты, но им на смену приходили новые источники спроса. Одновременно спрос в сделках перераспределился от логистических операторов к ритейлерам.
Исследование CBRE показало рост нового строительства объектов класса А до 335 000 м2. В I квартале под сделки по данным CBRE попали 174 тыс. м2, что ниже ежеквартального значения последних 3 лет и все они по типу строительства относятся к аренде.
Увеличение доли свободных площадей увеличилось на 4,2%. При этом средняя ставка осталась на уровне 3900 руб. м2/год.
Основу строек сформировали собственные здания «под клиента». По итогам I квартала наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 62%, или 142 тыс. м2. Крупнейшими объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. м2.
Спекулятивное строительство фактически было сформировано объектами, где часть площадей также была сдана до окончания строительства. Крупнейшие из таких объектов: СК «Внуково2» (девелопер LogisticPartners). Там из 75% площади в 50 тыс. м2, уже ушло с рынка до ввода нового здания в строй. Второй объект – «Логопарк Софьино» («АТНедвижимость»). Из 50 000 м2 44% площадей было сдано уже до начала эксплуатации.
| Название объекта | Девелопер, собственник | Общая площадь, м2 |
|---|---|---|
| РЦ Wildberries (2-я + 3-я очереди) | «А Плюс Девелопмент» | 92 000 |
| РЦ «Верный» | PLT | 44 444 |
| «Логопарк Быково», корпус Р | «Логопарк Менеджмент» | 42 894 |
Knight Frank по итогам I квартала 2020 г. в Московском регионе зафиксировал 229 тыс. м2 введённой в эксплуатацию качественной складской недвижимости класса А. По их подсчётам это на 83% выше объёмов ввода за аналогичный период 2019 г. (125 тыс. м2). Рост первых трёх месяцев связан с тем, что 48% из числа объектов пришлось на проекты, перенесенные с 2019 г.
Из всего количества введенных в I квартале 2020 г. складских комплексов по типу строительства 62% приходилось на собственный, 19% на спекулятивный и столько же приходилось на BTS.
Что ещё интересно: согласно данным Knight Frank среди сделок 98% по аренде и покупок пришлось на спекулятивную аренду и только 2% на продажи BTS (Built-to-suit). Общий же объём предложения складской недвижимости в Московском регионе к концу I квартала составляет порядка 15 434 000 м2.
В I квартале 2020 г. сохранился рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на склады класса A. По итогам трех месяцев она составила 3960 руб./м2 в год triple net, что на 1,5% выше аналогичного показателя по итогам 2019 г. Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано с тем, что на фоне высокого спроса на качественные
Рост ставок планируется более умеренным по сравнению с ранее озвученными прогнозами. В текущих условиях многие потенциальные арендаторы и покупатели будут стремиться к оптимизации расходов. Их чувствительность спроса к цене гораздо выше, чем в 2019 г. Однако, рост себестоимости строительства и наличие спроса на складские площади будут стимулировать продолжение роста ставок аренды, но с двумя отличиями: по сравнению с изначальными ожиданиями. Рост составит 2,5% вместо 7,5% ставки достигнут уровня в 4000 руб./м2 за год. В этом единодушны обе исследовательские компании. Рост произойдёт в конце года, а не в июле–августе, как ожидалось ранее.
- ⇇ Navicon автоматизирует складские процессы клиентов с помощью Tasklet Factory
- «КАМАЗ» запускает отбор стартапов в первый внешний акселератор ⇉
Новая Москва охватывает юго-западное направление с Троицким и Новомосковским административными округами. При анализе рынка земельные участки под коммерческую застройку были разделены на три группы:
Многофункциональная застройка (включая административную)
Производственноскладская застройка
Торговая застройка
Следовательно, для однородности выборки подбирались незастроенные земельные участки с возможностью подведения инженерных коммуникаций (проходят по границе участка).
Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов коммерческой недвижимости Смоленской области по типу недвижимости по итогам I квартала 2020 года.
Больше всего на территории Смоленской области предлагается к реализации недвижимости свободного назначения – 46%, на втором месте торговая недвижимость — 26%, далее следуют производственно-складская недвижимость – 20% и офисная недвижимость – 8%.
Итоги ll квартала 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Анализ рынка коммерческой недвижимости Ярославской области говорит о том, что в области отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. В 1 квартале 2020 года в области предложено к реализации более 100 объектов офисной, торговой, производственно-складской недвижимости и недвижимости свободного назначения.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Ивановской области говорит о том, что в области отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. За I квартал 2020 года в области предложено к реализации более 400 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно- складской недвижимости.
Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.
Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.
Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.
Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.
А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.
Отчёт: Рынок складской недвижимости Москвы
- Вопросы и ответы
- Жилые комплексы
- Новости
Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в январе 2019 г. сократилось на 47%, а их общая площадь – на 46%. Объем предложения составил 67 объектов общей площадью 188 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 5% и составила 68 569 руб./кв.м. Снижение произошло за счет уменьшения цен по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц.
Объем предложения объектов свободного назначения в январе 2019 г. по количеству сократился на 60%, а по общей площади – на 58%, составив 85 объектов общей площадью 126 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения за месяц не изменилась и составила 183 951 руб./кв.м.
Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.
Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.
Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.
Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.
В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, — а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.
Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт. Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%. Причем большая часть спроса на жилье по такой ставке, по всей видимости, будет реализована до 1 ноября, так как изначально планировалось, что льготная ипотека завершится к этой дате.
До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.
На вторичном рынке мы, по всей видимости, также увидим спад покупательской активности в 2021 г. в связи с исчерпанием спроса будущих периодов и дефицитом ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже сейчас доля таких лотов не превышает 8% и постепенно уменьшается). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшой рост ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, в отличие от застройщиков, продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражается прежде всего в сокращении числа сделок, но не в корректировке заявленных цен. Снижение стоимости вторичного жилья обычно бывает неявным — в виде увеличения глубины торга.
Что касается инвесторов, на которых очень надеются и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке, то они ситуацию не спасут. Конечно, инвесторы менее чувствительны к ценам, чем обычные покупатели, приобретающие квартиры, чтобы в них жить, однако повышение стоимости актива на входе снижает его инвестиционную привлекательность. Те, кто вложился в новостройки с целью перепродажи до или сразу после запуска льготной ипотеки, – сорвали джек-пот. Остальные уже опоздали. А в качестве замены депозита (как низкорисковое вложение на длительный срок) недвижимость все же не очень подходит – это слишком трудозатратный и низколиквидный инструмент. И далеко не самый привлекательный в плане доходности. Даже инвестиции в народные облигации Минфина дают сейчас 5,7-5,8% годовых – столько же или больше, чем сдача квартиры в аренду, при сравнимом уровне рисков. Так что, скорее всего, большинство банковских вкладчиков, пожелавших инвестировать в недвижимость для диверсификации портфеля или из симпатии к московскому метру, уже сделали это в текущем году на волне ажиотажа.
В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости уже проходил это относительно недавно, когда за ажиотажем конца 2014 г. последовали три года падения цен. И очень похоже, что ситуация может повториться.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
- От редакции
- Политика
- Экономика
- Регионы России
- СНГ
- В мире
- Культура
- Идеи и люди
- Наука
- Образование
- Здоровье
- Войны и Армии
- Неделя в обзоре
- Кино
- Стиль жизни
- Филантропия
- Колонка обозревателя
- ЗАВИСИМАЯ ГАЗЕТА
- Общество
- Я так вижу
| / ПРАВИЛА ИГРЫ / Что изменилось в законодательстве о недвижимости
Глобальных законодательных изменений в сфере недвижимости в 2020-м, к счастью, не случилось. Рынок новостроек и так пока не оправился от предыдущих реформ, связанных с переходом на эскроу. Тем не менее важные корректировки произошли как на федеральном, там и на региональном уровне |
/ СКЛАДЫ / Склады бьют рекорды
В 2020 году в Петербурге введено 341 000 кв.м складов. Это рекорд |
/ КОНЪЮНКТУРА / Инвестиции по-крупному
Крупнейшие инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости Петербурга по итогам 2020 года |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| / КОНЪЮНКТУРА / Юбилейный RE4 Forum — итоги
Рынок торговой недвижимости ждёт реконцепция, на которую у собственников нет денег, офисной – рост вакансии, а складской – увеличение объёмов строительства. К такому выводу пришли участники юбилейного RE4 Forum |
/ ОФИСЫ / Аренда офиса: Незакреплённые рабочие места будут доминировать
Коронавирус изменит планировки офисов. Незакреплённых рабочих мест станет больше |
/ КОНЪЮНКТУРА / BestBreakfast : Предварительные итоги года
С начала года в Петербурге закрылись 480 заведений общепита, из-за ограничений ещё 400 приостановили работу. Хорошая новость: рост в следующем году неизбежен |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| / КОНЪЮНКТУРА / Деньги времён пандемии
У инвесторов возрос интерес к коммерческой недвижимости как к готовому арендному бизнесу, но ликвидных объектов на рынке по-прежнему немного. Наибольшим спросом пользуются торговые «встройки», склады и офисы. |
/ ТЕХНОЛОГИЯ БИЗНЕСА / Уборка офисных помещений, советы и рекомендации.
Регулярная уборка офисных, коммерческих помещений создает хорошую и чистую атмосферу для работы. |
/ ТЕНДЕНЦИИ / Апартаменты – плюсы и минусы для застройщика, покупателя и инвестора
Сегмент апартаментов уже завоевал место на рынке. Однако ещё нет классификации, внятной терминологии и закона, регулирующего эту сферу. Продукт не всегда понятен потребителям. О том, как эффективно выстроить стратегию в этих условиях, рассуждали участники делового завтрака «Апартаменты – плюсы и минусы для застройщика, покупателя и инвестора» в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя». |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| / ОФИСЫ / Бизнес «завис» в ожидании новой волны коронавируса.
После небольшого всплеска активности в августе, связанного с отложенным потребительским спросом, эксперты весьма осторожно оценивают перспективы офисного и торгового сегментов недвижимости. Производственно-складской сектор ощущает себя лучше и демонстрирует стабильность |
/ ЗЕМЛЯ / Обновлена кадастровая стоимость земли в Ленинградской области
Специалисты ГБУ «ЛенКадОценка» определили кадастровую стоимость областных земель. Участки в садоводствах и ДНП подорожали Сегмент офисной недвижимости Москвы оказался наиболее устойчивым к переменчивым курсам рубля и мировому кризису. Объем поглощения офисных площадей в Москве по итогам 2015 года оказался положительным, то есть, спрос на офисы в Москве превысил предложение. Однако, это не означает, что произошел именно рост спроса – связано это со значительным снижением темпов ввода новых офисных площадей. Из-за этого к концу года снизился и показатель вакантности офисов, приблизившись к отметке 19% по всем сегментам. В связи с падением арендных ставок класс А, в котором обычно пустует больше площадей, чем в других классах, несколько выровнял свои позиции. В целом по классу А и В уровень вакантности приблизительно одинаков. Арендные ставки офисной недвижимости в течение года практически полностью превратились в рублевые, только в классе А+ арендная плата до сих пор рассчитывается в валюте. Общий уровень ставок аренды снизился на 20% в рублевом и на 40% в долларовом эквиваленте, побив очередной исторический рекорд. Сегмент производственно-складской недвижимости в Москве малоразвит, здесь совершается наименьшее количество сделок. Большинство вновь вводимых складских и логистических комплексов находится за пределами МКАД, что связано с большим удобством для большегрузного транспорта и большими возможностями по расширению складских территорий в связи с наличием свободной земли. В целом рынок производственно-складской недвижимости в плане ввода новых площадей упал почти вдвое по сравнению с предыдущим годом. Зато спрос в данном сегменте значительно вырос – связано это с удешевлением цен и снижением арендных ставок объектов. Большинство новых складских площадей было приобретено крупными торговыми сетями. Аналитики расходятся в своих прогнозах на 2016 год, однако, большинство сходится во мнении, что улучшений он не принесет. При этом, часть аналитиков ждет дальнейшей стагнации, а часть утверждает, что рынок останется на уровне 2015 года. Из основных тенденций. Намечающихся на 2016 год:
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, скорее всего, останется на уровне 2015 года. Однако, ожидается увеличение количества сделок с крупными объектами – крупные сетевые компании в связи с общим снижением цен и арендных ставок на недвижимость будут приобретать все большее количество площадей. Аналитическая группа ООО «Максилайн» В современном мире потоки продукции постоянно увеличиваются, что делает необходимым концентрацию изделий в одном месте. Для этих целей сооружаются специальные элементы инфраструктуры, благодаря которым происходит снабжение предприятий, компаний материалами и комплектующими, а потребителя – готовыми изделиями. Места для хранения в широком смысле слова называются складами, а в зависимости от специфики – терминалами, складскими помещениями, базами, хранилищами. Нуждаемость в складских помещениях обнаруживается:
Современное складское помещение представляет собой сложный объект и с управленческой точки зрения, и с технической. Складскую недвижимость компании могут:
Одна из тенденций на рынке складской недвижимости – децентрализация спроса на хранилища. Компании федерального уровня показывают интерес к строительству, приобретению или аренде складской недвижимости в крупных российских городах. Это способствует уменьшению сроков поставки изделий, выполнению в срок контрактных обязательств, увеличению объема и ассортимента складских запасов в регионах. Рынок складской недвижимости увеличивается благодаря появлению иностранных и федеральных компаний, а также росту количества сетевых ритейлеров. Наибольшую заинтересованность проявляют к складским помещениям, оборудованным в соответствии с современными требованиями:
Многих предпринимателей интересуют складские помещения, в которых расположены организации, занимающиеся другими видами коммерческой деятельности: торговые и производственные компании, офисы. В 2017 году в Московском регионе введены в эксплуатацию крупные складские объекты:
Подавляющая часть от общего объема введенных в 2017 году объектов складского назначения расположены на севере и востоке Московского региона. В прошлые годы больше таких объектов вводилось на юге и юго-западе. 1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости. 2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов. В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах. Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail. 3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail. С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий. И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2. А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах. Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе? С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость. — Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения; — Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды — Хостелы для совсем низкого сегмента цен; По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом. После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года. В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов. Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|