Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При покупке квартиры какие вопросы задавать продавцу». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Важность имеет и то, какую именно квартиру Покупатель хочет получить в собственность – на первичном рынке или на вторичном рынке.
Самый главный вопрос, задаваемый при покупке квартиры – на каком основании у продавца возникло право собственности. Это может быть договор:
- Купли-продажи.
- Мены.
- Дарения.
- Ренты.
Комментарии к статье
Оснований получения объекта недвижимости в собственность немного, но от того, каким образом человек приобрел квартиру, зависит купите вы ее или нет.
Следующее, что нужно спросить у продавца квартиры при осмотре — не наложены ли на данную недвижимость какие-либо обременения. Ситуации могут быть разные: например, если на квартиру наложен арест по решению суда — продать ее не получится.
Обратите внимание, что если продаются не все доли в праве общей долевой собственности, то сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Помимо уже готовых квартир и квартир в новостройках, на сайте можно найти объявления о продаже земельных участков и домов.
Сделки с унаследованной недвижимостью считаются самыми рискованными. Если свидетельство выдано менее трех лет назад, рекомендуется обратиться к нотариусу, чтобы убедиться, что на наследство не будут претендовать третьи лица, и они не смогут оформить куплю-продажу.
Какие вопросы нужно задать продавцу квартиры для выяснения его мотивов? Примерный список таков:
- почему возникла потребность продать эту квартиру?
- согласны ли на сделку все собственники жилья?
- в какой срок бывший владелец сможет выехать из проданной квартиры?
- куда продавец переедет после продажи?
- получено ли разрешение органов опеки (если в квартире проживают дети или недееспособные лица);
- какой банк выступит посредником данной сделки?
- подготовлен ли финансовый и юридический план совершения сделки?
- где продавец зарегистрируется после выписки с проданной жилплощади?
- насколько быстро он пройдет регистрацию на новом месте?
Идеален вариант, когда к моменту подписания договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы выписались из квартиры, но не всегда это возможно. Тогда в договоре купли-продажи оговаривается срок, к которому все жильцы должны сняться с регистрационного учета. При несоблюдении этого срока выписать их можно будет только на основании судебного решения.
На самом деле, предложение подписания предварительного договора в большинстве случаев означает, что разрешение готовится, но пока его нет. Но и подписывать «филькину грамоту» — тоже ни к чему. Стоит уведомить застройщика, что впоследствии вы еще поинтересуетесь возможностью подписания настоящего ДДУ, не нужно поддаваться на рекламные уловки.
Главный риск для покупателя – потерять квартиру уже после совершения сделки. Это возможно, если:
- Совершены ошибки при оформлении документации в ходе сделки.
- Неправильно оформлены расчеты с продавцом.
- Появились другие лица, заявившие о своих правах на жилплощадь. Этот пункт является наиболее сложным для контроля со стороны риэлтора.
Чем лучше покупатель будет осведомлен обо всех нюансах приобретаемой недвижимости, тем больше шансов, что покупка удовлетворит все его запросы и надежды. Если у квартиры имеются серьезные недостатки, придется определиться, какие сроки и финансовые вложения понадобятся на их исправление.
Квалифицированный риелтор, работающий на продавца, будет знать о квартире не меньше, чем сам владелец, и сможет ответить на любой вопрос. Иногда взаимодействие с собственником квартиры не имеет смысла, поскольку все вопросы решает агент.
Если собственник в преклонном возрасте (старше 70 лет), тогда риск повышается – после покупки его могут признать недееспособным и оспорить сделку.
Приехали на осмотр квартиры? Не стесняйтесь задавать продавцу любые, даже неудобные вопросы. Если вы намерены купить квартиру, то обязаны спросить как минимум о пяти принципиально важных вещах.
Цель продавца – выставить свой товар в наиболее выгодном свете, суметь отвести взгляд потенциального покупателя от явных недостатков квартиры. Цель покупателя – не дать «запудрить» себе мозги. Вопросы продавцу квартиры – необходимость номер один при совершении сделки.
Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.
В первую очередь важно убедиться, что на том конце провода настоящий владелец недвижимости, а не выдающий себя за хозяина риэлтор.
Татьяна Грязнова, юрист:— Многие покупатели ошибочно думают, что главное — переждать три года после покупки, ведь срок исковой давности пройдет, и можно будет не бояться возникновения «неучтенных» наследников или других возможных собственников. На самом деле, срок исковой давности исчисляется не с момента совершения сделки, а с того времени, когда истец узнал о том, что его права были нарушены.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Поинтересуйтесь у продавца, насколько хорошо звукоизолирована квартира. Это также легко проверить: попросите создать абсолютную тишину и прислушайтесь. Оцените, насколько близко ко всевозможным источникам шума расположена квартира (оживленные трассы, трамвайные и ж/д пути, промышленные объекты и т.д.), насколько качественные в ней окна.
Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече в разных ситуациях: при покупке и продаже квартиры, на вторичном рынке, список и важные разъяснения.
В целом, если девелопер соблюдает ФЗ-214, покупать квартиру в новостройке, вопреки слухам, несколько безопаснее, чем приобретать жилье на вторичном рынке, о котором речь пойдет ниже.
Вместе с основным правоустанавливающим документом нужно обязательно попросить и внимательно рассмотреть техпаспорт. При осмотре квартиры важно обратить внимание на соответствие реальной планировки недвижимости схеме, которая указана в техпаспорте. Если есть несоответствия, то есть, сделана перепланировка — следует поинтересоваться, согласовывалась ли она в БТИ.
Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?
Защита прав участников долевого строительства по 214-ФЗ. Ведение судебных дел в спорах с застройщиками.
Покупателю важно знать, какие вопросы задавать при покупке квартиры, чтобы не нарваться на мошенника. Сделкой может заниматься сам собственник или риэлтор. В обоих случаях перечни вопросов отличаются. Рассмотрим, какую информацию должен представить продавец или риэлтор, и какие моменты должны насторожить покупателя.
Поставив цель — купить квартиру, потенциальный покупатель обращается к средствам массовой информации: просматривает объявления на интернет-платформах, в печатных изданиях. Первое, с чем приходится столкнуться — информационная блокада со стороны риелторов.
С опаской следует отнестись к квартирам, переданным владельцу по решению суда. Не исключено, что родственники бывшего владельца или он лично пожелают оспорить решение. Если оспаривание не было инициировано в течение полугода после принятия судебного решения, переживания напрасны.
Список обязательных вопросов продавцу при покупке квартиры на вторичке:
По закону нельзя продать недвижимость детей, не приобретая иное — альтернативное жилье, которое не будет уступать проданному по квадратуре и в долевом соотношении.
Вознаграждение должно уплачиваться за конкретные действия – например, за мониторинг рынка недвижимости, за анализ текущих трендов и актуальных цен, за подбор Продавца и выгодного предложения, за связь с Продавцом, за обсуждение нюансов сделки, за согласование таких условий, которые максимально отвечают интересам Покупателя.
Еще один важный вопрос про квартиру – сколько владельцев было до регистрации права продавца. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятности оспаривания сделки. Документы предыдущих собственников продавец не сможет представить, и есть шанс, что кто-то из их родственников захочет претендовать на недвижимость.
Для этого у агента необходимо запросить документы, разрешающие ему вести предпринимательскую и/или трудовую деятельность.
Базовый вопрос: а кто собственник?
Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены.
Если есть хоть один зарегистрированный из этих категорий, то это квартира с обременением. Что делать в таком случае, мы расскажем ниже.Яна Юлмухаметова, риэлтор АН «Дипломат»: — Бывает, что кого-то выписывают из квартиры временно. Например, на время отбывания наказания в местах лишения свободы, чтобы не переплачивать за коммунальные услуги.
Есть категория жильцов, которые имеют право пожизненного проживания даже после купли-продажи недвижимости. Если они не выписываются добровольно, то снять их с регистрационного учета принудительно можно только по решению суда.
При этом можно не доплачивать продавцу полную сумму, пока все не выпишутся.Впрочем, выписать их можно по суду: закон на стороне приобретателя. Однако есть категории жильцов, которые имеют право пожизненного проживания даже после продажи недвижимости.
Некоторые агенты начинают специально «лить воду», когда речь заходит о предоставляемых услугах и риэлторской комиссии. Так клиент может отличить профессионала с большим опытом работы от непрофессионала – степень конкретики при перечислении услуг и условий сотрудничества будет совершенной разной.
От самого Покупателя требуется, чтобы после ознакомления с полным спектром услуг он установил определенные границы – «от» и «до». Так приобретатель сможет избежать переплаты за то, что изначально даже не было ему нужно (например, за юридическое сопровождение от риэлторского агентства, за переговоры с Продавцом и пр.).
На хитрого продавца, который хочет выдавить максимум денег из своей недвижимости, найдется информированный покупатель, который желает платить справедливую цену и умеет определять истинную стоимость жилья.
Консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости. Помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ и возврате налога за покупку жилья.
Каковы мотивы продавца к продаже жилплощади?
Самое первое, что нужно спросить у продавца квартиры или риэлтора — это попросить показать оригиналы документов, подтверждающих право собственности. В крайнем случае — копии, но в дальнейшем их обязательно нужно будет сверить с оригиналами.
Все это вам поможет быстро навести справки об объекте и понять, какие детали нужно уточнить у продавца.Читать по темеЧтобы исключить риск расторжения сделки из-за ошибок в документах и проведении оплаты, риэлтор должен знать, на какие законы ему опираться.
Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги.