Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Согласно Конституции РФ ребенок является полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:
- Гражданским кодексом.
- Семейным кодексом.
- Законом об опеке и попечительстве.
- Жилищным кодексом РФ.
- Законом о приватизации жилья.
Как показывает практика, сделки с квартирами несовершеннолетних владельцев нужно проводить принципиально кропотливо — выверив каждый абзац договора купли-продажи (ДКП), а также каждый документ, который к нему прилагается и подтверждает, что имущественные права ребёнка данная сделка не нарушает.
Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?
Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.
Для того чтобы разобраться в ситуации, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь понять, что речь идет хоть и несовершеннолетнем, но все-таки гражданине нашей страны. А значит, права этого гражданина, гарантированные Конституцией РФ, никто не вправе ограничивать. При это факт того, что вы являетесь родителем этого ребенка, накладывает на вас массу обязательств. Остановимся на том, что вам придется:
- Принимать решения, основываясь на принципе отсутствия ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего
- Учитывать невозможность лишения права ребенка на жилье
- Учитывать необходимость согласования ваших действий с органами опеки и попечительства
После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Как можно заметить, в данном случае разрешение от органов опеки не требуется так как формально ребенок не имеет к жилью никакого отношения. Однако из данного правила есть исключения. Так, например, если ребенок проживает не с родителями, а с опекунами, то разрешение опеки нужно и в такой ситуации.
Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка
Несовершеннолетний собственник выступает в сделке продавцом. Для того чтобы сделка соответствовала всем правилам и нормам законодательства, придётся собрать увесистый пакет бумаг, в котором должны находиться следующие виды документации:
- документы, удостоверяющие личность;
- документация на квартиру;
- разрешение, полученное от органов опеки и попечительства.
Сделка по продаже квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником проходит по следующему алгоритму:
- Найти покупателя и договориться с ним о совершении сделки.
- Подыскать новое жилье со схожими условиями для ребенка.
- Написать заявление в органы опеки, которое содержит информацию по продаваемой недвижимости, а также по приобретаемой.
- Ожидать разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления уходит около 14 дней.
- Получить разрешение на продажу от органов местной администрации.
- Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
- Зарегистрировать права собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
- Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и представить документы о завершении сделки.
Не является критически важной бумагой, так как платить долги должен будет предыдущий владелец (они не переходят новому собственнику).
Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.
При этом, несовершеннолетний вполне может быть собственником жилья, на его имя может быть приобретено имущество, от его имени может быть произведена продажа. Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.
Если новое жилье уже приобретено, нужно представить соответствующие документы.
- Составить и подписать заявление о даче разрешения на продажу. В данном заявлении подробно следует указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором после сделки будет проживать несовершеннолетний.
- Сдать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия подойдет к ситуации индивидуально, чтобы выяснить, ущемляются ли в конкретном случае права ребенка.
- Выдача разрешения может занимать до одного месяца. В разрешении ведомство укажет, какие требования нужно обязательно соблюсти при продаже квартиры. Следует неукоснительно придерживаться их, иначе есть риск признания в будущем сделки недействительной.
Вполне логично, что этот документ нужен для идентификации личности, чтобы данные в договоре соответствовали паспортным и так далее.
В современном мире интеллектуальная собственность является объектом противоправных действий также часто, как и любой другой вид собственности. В связи с тем, что защита прав интеллектуальной собственности – один из самых сложных институтов гражданского законодательства, поэтому за правовой защитой лучше обращаться к квалифицированным юристам, имеющим опыт в этой сфере.
В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации.
В современном мире интеллектуальная собственность является объектом противоправных действий также часто, как и любой другой вид собственности. В связи с тем, что защита прав интеллектуальной собственности – один из самых сложных институтов гражданского законодательства, поэтому за правовой защитой лучше обращаться к квалифицированным юристам, имеющим опыт в этой сфере.
В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации.
При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания).
Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными. На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.
Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.
Как продать квартиру, если ребенок не собственник
Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь.
Об этом говорит статья 172 ГК РФ, признающая сделки с лицами, не достигшими 14 лет, незаконными. В п. 1 данная статья ссылается на нормы статьи 171 ГК РФ, приравнивая лиц до 14 лет к недееспособным гражданам, которые не вправе решать имущественные вопросы самостоятельно.
В случае, если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (то есть имеет долю в ней), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки проверит, не ущемляются ли права ребенка.
Для этого сторонам сделки необходимо обратиться к любому нотариусу, предъявить:
- документы на квартиру;
- паспорта участников и свидетельство о рождении ребенка;
- разрешение органа опеки.
Продажа жилья с прописанным малолетним ребенком
Законодатель требует от родителей перед любой сделкой с недвижимостью обязательно выписать ребенка. Однако снять регистрацию можно только после предоставления доказательств, что несовершеннолетний будет проживать в другой квартире. Важно соблюдать и другое правило – до 14 лет дети должны быть прописаны там же, где живут родители.
Учитывая эту особенность, а также серьезную вероятность того, что прописанный ребенок так и останется в проданной квартире, покупателю рекомендуется настаивать на выписке всех лиц еще до окончательного расчета и перехода права собственности.
Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения.
Необходимость в консультации по трудовому праву периодически появляется и у работников и у работодателей.
Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки).
При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов.
Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.
Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних
При оформлении справки необходимо предоставить данные о новом жилье, где ребенок или дети получили причитающуюся им долю. Сотрудниками государственных органов учитываются такие данные:
- общая площадь недвижимости и ее состояние;
- расположение и инфраструктура (в расчет принимают отдаленность от дома детских садов, школ, поликлиник и пр.);
- другие обстоятельства, которые повлияют на качество жизни ребенка.
Взамен проданной недвижимости ребенок должен получить жилье, которое будет равноценным или лучше продаваемого. В противном случае органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на продажу объекта.
При рождении второго и следующих детей, а с 2020 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал. Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям.
Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка.
Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно. Вопрос попадает к одному из наших юристов, в соответствии с его специализацией. На рассмотрение вопроса уходит до 15 минут.