Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продали квартиру в собственности менее 5 лет что делать дальше». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года.
Почему при продаже приватизированной квартиры (в собственности менее 3-х лет) в договоре не рекомендуют указывать полную сумму и сколько указывать можно?
Когда минимальный срок владения жилой площадью более 3 лет?
Обратите внимание, что упомянутый имущественный вычет касается только жилой недвижимости. К ней могут быть отнесены: дома, квартиры, дача после приватизации, комнаты в коммунальном жилье, земельный участок, а также доля подобной недвижимости.
Когда речь идет о необходимости продажи новой недвижимости, конечно, нужно подсчитать срок владения, чтобы не продать квартиру меньше 3х лет в собственности. Это поможет в отдельных случаях избежать оплаты налога. Как правило, дата отсчета владения – это дата, отраженная в праве собственности на недвижимость.
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Все эти граждане были собственниками более 5 лет. Поэтому продажа может происходить без налогообложения. Сын получил дополнительную долю в 2016 путём наследования. Он тоже не платит взносы государству, поскольку давность исчисляется по первой доле. Следовательно, нужно обращать внимание на момент, когда была получена первая часть от жилплощади.
Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.
Гражданам, желающим продать квартиру, пригодится информация об новшествах в законодательстве. Некоторые люди вообще не знают, платят ли налог при реализации квартиры. Изменения в НК РФ (Налоговом кодексе РФ) вступили в силу с 2017 года. Продажа недвижимости регламентируется сроками проживания в ней, порядком расчёта взносов в доход государства. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы.
Ключевым моментом в расчете налога является определение точного срока владения данной недвижимостью. Обычно отсчет ведется с даты регистрации права собственности в Регистрационной палате и подтверждается выпиской из ЕГРП.
А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
По логике новый владелец при продаже недвижимости, не достигая трехлетнего срока владения, должен заплатить налог с 2х долей. На практике он ничего платить не будет, так как распределение долей не имеет значения. Юридическим фактом является его право владения собственности, так как доли не были выделены в отдельное имущество.
Независимо от того, требуется ли платить налог или нет, продавец после продажи квартиры обязан подать в налоговую свою декларацию. Это делается для фиксирования фактов использования налогового вычета и факта продажи имущества. Для продавца сумма налогового вычета ограничена 1 млн. руб. При этом обязательно нужно учесть, что использовать эту налоговую льготу сможет только тот собственник, который продал квартиру менее 3 лет владения (5 лет после 2016 года), причем только одну квартиру.
Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.
Расчет налогов при продаже доли в квартире
Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать.
Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:
- Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
- Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).
Следует различать случаи, когда продавец обязан заплатить налог с продажи, а когда он от него полностью освобождается. До 2016 года не облагалась налогом сделка с квартирой, которая принадлежала своему владельцу больше 3 лет. Теперь же с новыми поправками к Налоговому кодексу, прежний срок увеличен до 5 лет.
С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:
- на имущественные вычеты (только для резидентов);
- на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.
С января 2020 года для владельцев единственного жилья минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ снова сократили до 3-х лет.
Нужно ли было платить налог с продажи, если квартира находилась в собственности более 3 лет? В этом случае гражданин освобождался от данного налога.
Минимальные сроки владения в 2019 году
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Это фиксированная сумма в размере 1 млн. рублей. Однако, нужно учитывать, что этим правом может воспользоваться владелец, который реализовал свою квартиру в течение 3х летнего срока (или 5ти-летнего для недвижимости, приобретенной после 2016 года), только для одного объекта недвижимости.
Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.
Продаете квартиру? Не спешите, сначала посчитайте, срок владения ей. Если срок владения квартирой меньше минимального, будьте готовы заплатить налог 13%.
Представим, что вы купили квартиру в июне 2016 года. Крайний срок для ее продажи без налога – июль 2021 года. Продадите раньше – придется платить НДФЛ. Но есть и исключения, когда можно не платить налог, владея недвижимостью менее 5 лет.
Последние два пункта актуальны для сделок, совершаемых в 2020 году и далее. Соответственно речь идет о налоговых декларациях, которые должны предоставляться в 2021 году и позже.
Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.
Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.
Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги
Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.
Снижение минимального срока владения. Кого освободят от необходимости платить НДФЛ и подавать декларацию при продаже жилья с 2020 года..
Например, семья, включающая родителей с двумя детьми, имела равное для своих членов право собственности с 2009 года. Мать, умершая в 2016 году, завещала свою часть старшему сыну. В этом же 2016 остальные члены семьи приняли решение продать жильё.
Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.
Особенности продажи квартиры приобретенной после 1 января 2016 года
Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.
Из этих двух вычетов можно воспользоваться лишь одним. Т.е. следует выбирать, какой из них более целесообразен.
Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.
Чтобы граждане не уклонялись от уплаты налогов путем указания в договоре цены меньшей, чем в реальности, минимальная сумма, с которой считается налоговая база, была принята как 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года.
Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.
В Российской Федерации любой доход частного лица подлежит налогообложению. Облагается налогом и получение дохода от продажи квартиры. В этом случае оплачивается в обязательном порядке подоходный налог и НДФЛ.
Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.
Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года
Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).
При покупке жилья после 1 января 2016 года ситуация изменилась. Минимальный срок 3 года стал возможен только в виде исключения.
Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году).