Патент на сдачу квартиры в аренду на 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Патент на сдачу квартиры в аренду на 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

^К началу страницы

Для получения патента индивидуальный предприниматель должен подать в налоговый орган заявление на получение патента по форме, утвержденной приказом ФНС России от 09.12.2020 № КЧ-7-3/[email protected] «Об утверждении формы заявления на получение патента, порядка ее заполнения, формата представления заявления на получение патента в электронной форме и о признании утратившим силу приказа Федеральной налоговой службы от 11.07.2017 № ММВ-7-3/[email protected]».

^К началу страницы

Порядок оплаты

Срок действия патента меньше 6 месяцев

— в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента Срок действия патента от 6 до 12месяцев

— в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
— в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Если произведен перерасчет суммы налога в связи прекращением ИП предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется ПСН, то сумма налога, подлежащая доплате, уплачивается не позднее 20 дней со дня снятия с учета налогоплательщика в налоговом органе.

^К началу страницы

1. если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей

   При применении одновременно патентной систему налогообложения и упрощенной системы налогообложения, учитываются доходы от реализации по обоим налоговым режимам.

2. если в течение налогового периода средняя численность наемных работников, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых ПСН, превысила 15 человек

3. если в течение налогового периода ИП, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере розничной торговли, была осуществлена реализация товаров, не относящихся к розничной торговле в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 346.43 НК РФ

Патент — это право вести бизнес на ограниченной территории. На один вид деятельности выдают один патент.

Получить патент можно на любой срок от 1 до 12 месяцев в рамках календарного года.

Перейти на патент имеют право только ИП. Среднее количество сотрудников занятых в патентной деятельности не должно превышать 15 человек, а общие доходы — 60 млн рублей в год.

На патенте не сдают декларацию. Из обязательного — вовремя платить налог и вести Книгу учёта доходов (КУД), но отправляют её только по запросу налоговой.

Патентная система для ИП в 2021 году

Патентную систему называют родной сестрой ЕНВД, потому что сумма налога тоже не зависит от фактического дохода.

Стоимость патента на год: потенциальный доход (ПД) × 6%. В Крыму и Севастополе ставка составляет 4%, на налоговых каникулах — 0%.

Потенциальный доход — это налоговая база. Цифру потенциального дохода берут из регионального закона. Реальный доход может превышать потенциальный, они друг на друга не влияют.

C 1 января 2021 года в Налоговом кодексе появится перечень видов деятельности, по которым применять патент запрещено. Регионы обязаны соблюдать эти ограничения.

1. Розничная торговля и общепит с площадью зала более 150 квадратных метров.
2. Оптовая торговля и работа по договорам поставки.
3. Грузовые и пассажирские перевозки, если ИП владеет или арендует автопарк размером более 20 машин.
4. Сделки с ценными бумагами, кредитные и финансовые услуги.
5. Производство подакцизных товаров, добыча и продажа полезных ископаемых.
6. Деятельность в рамках договора простого товарищества или договора доверительного управления имуществом.

Ещё на патенте запрещено продавать маркированные лекарства, меха и обувь. Это ограничение продолжает действовать в 2021 году.

• Обновления Эльбы 145
• Государство и налоги 221
• Школа Бизнеса 50
• Эльба 360° 28
• Книги месяца 21
• Юридический ликбез 10
• Конкурсы 29

Физические лица могут сдавать квартиры или иные жилые помещения в аренду без дополнительной регистрации. При этом налог придется заплатить в размере 13% от полученного дохода.

Раз в год до 30 апреля надо подать в ФНС по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ, в этой декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год, а сам налог надо заплатить в срок до 15 июля.

Если квартирой владеют несколько собственников, то каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Расчет налоговой нагрузки при этом выглядят так: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 тысяч рублей – это доход за год. Ставка налога 13%, соответственно, 720 000 х 13% = 93 600 рублей. Именно такую сумму придется заплатить в доход государства.

Во-первых, для получения статуса ИП необходимо зарегистрироваться в установленном законом порядке. Для этого нужно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим комплектом документов. После регистрации вам присвоят статус ИП.

Индивидуальные предприниматели могут использовать несколько систем налогообложения при сдаче квартиры в аренду, но самыми применимыми являются только два.

Первый – это упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом налогообложения 6% со всего полученного дохода. При этой системе налогообложения необходимо учитывать, что ИП обязан вести книгу учета доходов, платить страховые взносы, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу, а по окончании календарного года сдать в налоговую инспекцию декларацию.

Расчет налога при данной системе такой: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 000 – это доход за год. Ставка налога 6%, соответственно 720 000 х 6% = 43 200 рублей.

Однако не стоит забывать об обязанности ИП уплачивать взносы на медицинское страхование – 8426 рублей в 2020 году, а также взносы: в Пенсионный фонд в 2020 году эта сумма равна 32 448 рублей, также помимо фиксированного взноса в ПФР необходимо платить дополнительный взнос в размере 1% с дохода, превышающего 300 000 рублей, который в нашем случае равен 4200 рублей.

При этом законом предусмотрено уменьшение суммы налога УСН на уплаченные взносы.

В нашем расчете это будет выглядеть так: налог по УСН – 43 200 рублей уменьшаем на уплаченные фиксированные взносы в сумме 40 874 рублей и на дополнительный взнос в ПФР 4200 рублей.

Итого уплате за год подлежат 43 200 рублей, из них 45 078 рублей – это взносы в фонды – ушли в минус, поэтому налог не уплачивается.

Необходимо помнить, что в случае, если сумма налога по УСН, которая начислена с доходов, меньше общей суммы взносов, то в любом случае взносы необходимо оплатить в полном фиксированном размере в срок до 31 декабря текущего года.

Затраты при УСН составят в нашем случае 45 078 рублей исключительно на страховые взносы.

Второй вариант системы налогообложения для ИП – это приобретение патента. Стоимость налогового патента рассчитывается как ставка 6% от потенциального дохода от сдачи квартиры.

Размеры потенциального дохода устанавливаются нормативными актами регионов, например, в Москве потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду зависит от местонахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 000 до 10 миллионов рублей в год.

Необходимо помнить, что указанный доход, соответственно, и стоимость патента рассчитываются только по одной квартире, а если их несколько, то на каждую квартиру надо приобрести отдельный патент.

Срок патента может быть от 1 месяца до 1 года, сдавать декларацию в этом случае не требуется.

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов, поэтому необходимо будет оплачивать не только сам патент, но и данные взносы. В отличие от системы УСН, стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные взносы.

Потенциальный доход для квартиры из нашего примера установлен в размере 600 000 рублей в год, исходя из этого стоимость патента на год составит 36 000 рублей. Не забываем про фиксированные взносы 40 874 рублей, а также 1% сверх дохода более 300 000 рублей, это 3000 рублей. Поскольку при патентной системе уменьшить стоимость патента на взносы нельзя, итого к оплате 36 000 + 43 874 = 79 874 рубля – это общая сумма расходов за 2020 год.

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

В 2021 году под патентную систему налогообложения применимы 80 видов деятельности индивидуальных предпринимателей.

В таблице приведена стоимость патента для ИП в Москве

Патентная система налогообложения – это специальный налоговый режим для малого бизнеса, и чтобы иметь право работать на ПСН, надо соответствовать требованиям НК РФ:

1. На патенте вправе работать только индивидуальные предприниматели. Возможность получить патент для организации не раз обсуждалась, но так и не реализовалась на практике.
2. Количество работников ИП на патенте не должно превышать 15 человек. При этом учитывается численность сотрудников только по видам деятельности на ПСН, а не суммарно на всех налоговых режимах, если ИП их совмещает.
3. Годовой доход ИП на патенте ограничивается суммой в 60 млн. рублей. Если же предприниматель совмещает ПСН с другим налоговым режимом, то доходы учитывают суммарно.

Конечно, прежде чем купить патент, надо рассчитать его стоимость и сравнить с налоговой нагрузкой на других льготных режимах, например, УСН. Особенность патентной системы налогообложения в том, что налог здесь рассчитывают, исходя не из реального полученного дохода, а из потенциально возможного.

То есть государство считает, что занимаясь выбранным видом деятельности в конкретном регионе, предприниматель получает предполагаемый фиксированный доход. Размер этого дохода определяют региональные законы, поэтому стоимость патента на один и тот же вид деятельности в двух соседних регионах может отличаться в разы.

Например, потенциально возможный годовой доход на ПСН для парикмахерских и косметических услуг в г. Москве в 2021 году составляет 990 тысяч рублей, а в Ярославле – 143 тысячи рублей. Соответственно, покупка патента для предпринимателя в столице обойдется почти в семь раз дороже, чем в Ярославле. Почему? Потому что предполагается, что цены в московских парикмахерских выше, а клиентов больше, чем в соседнем областном центре.

Кроме того, на стоимость патента влияет физический показатель: количество работников, транспортных средств, торговых точек, объектов для сдачи недвижимости и др. Таким образом, чтобы рассчитать размер налога на ПСН и принять решение, стоит ли оформлять патент для ИП на 2021 год, надо знать потенциально возможный годовой доход по региону и физический показатель выбранного направления бизнеса.

Собираетесь открывать ИП или уже открыли? Не забудьте про расчётный счёт. Тем более сейчас многие банки предлагают выгодные условия по открытию и ведению расчётного счёта.

Физические лица, впервые зарегистрированные в качестве ИП после вступления в силу регионального закона о налоговых каникулах, могут до двух лет работать на нулевой налоговой ставке. То есть патент им выдадут бесплатно. Для этого надо выбрать то направление бизнеса, которое местные власти считают необходимым для развития на своей территории. Все подробности об этом можно узнать в налоговой инспекции по месту деятельности или на горячей линии ФНС.

Участковые выявляют незаконно сдаваемые в аренду квартиры, налоговые органы привлекают собственников и взимают налоги. При этом ответственность несет и арендатор, который не оформил договор аренды. Ему также начисляется НДФЛ за получение дохода в натуральной форме.

За неуплату налогов предусмотрены штрафы. За непредставление налоговой декларации придется заплатить 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

Как легально сдать квартиру в аренду в 2021 году

— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.

Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.

Первый способ, самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя, — заплатить налог как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — говорит руководитель департамента аренды «Азбуки жилья» Роман Бабичев.

— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.

С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости аренды квартиры. Например, стоимость аренды квартиры — 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб. в месяц. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие, помимо ставки налога, страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%. Но не все рантье самозанятые, и в этом случае выгоднее налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента примерно соответствует этим 6%. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций.

Посчитано, как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 30 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

• НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
• патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6 % от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
• упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
• налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

• НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
• УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
• налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2019 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

Оплата производится одним из удобных способов:

• по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
• на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.

Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:

• устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
• уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
• выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
• запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.

На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.

Воспользуйтесь нашими услугами по оформлению патента!

Мы вам поможем:

• определить относится ли Ваш вид деятельности к патентной системе налогообложения (ПСН)
• рассчитать стоимость патента для вашей деятельности
• оформить необходимые документы для получения патента
• подать документы на получение патента в ИФНС

Стоимость патента для ИП в Москве в 2021 году

Одно из главных нововведений, которое вступит в силу с 1 января 2021 года, заключается в фактической отмене закрытого перечня видов деятельности, в отношении которых может применяться ПСН. По новым правилам конкретные сферы применения ПСН определят сами регионы. В НК РФ же (будущая редакция п. 2 ст. 346.43) закрепляется примерный перечень видов деятельности, подпадающих под патент, на который региональные власти могут ориентироваться при принятии собственных законов о применении ПСН. Данный перечень, закрепленный в НК РФ, является открытым, и регионы могут его дополнять и изменять по собственному усмотрению.

При этом даже в ориентировочный, приблизительный перечень, установленный на федеральном уровне, были добавлены новые виды деятельности. В частности, к видам деятельности, подпадающим под ПСН, были отнесены следующие:

• деятельность стоянок для транспортных средств;
• услуги по уходу за домашними животными;
• граверные работы по металлу, стеклу, фарфору, дереву, керамике, кроме ювелирных изделий по индивидуальному заказу населения;
• ремонт игрушек и подобных им изделий;
• ремонт спортивного и туристического оборудования;
• услуги по вспашке огородов по индивидуальному заказу населения;
• услуги по распиловке дров по индивидуальному заказу населения;
• сборка и ремонт очков;
• изготовление и печатание визитных карточек и пригласительных билетов на семейные торжества;
• услуги по ремонту сифонов и автосифонов, в том числе зарядка газовых баллончиков для сифонов.

Как видно, в обновленный перечень вошли, в том числе, и те виды деятельности, которые сейчас могут осуществляться в рамках применения ЕНВД. Например, услуги автостоянок (предоставление во временное владение и пользование мест для стоянки автомобилей, а также по хранению транспортных средств, за исключением штрафных стоянок).

Сделано это для того, чтобы плательщики, которые с 2021 года утратят право на применение ЕНВД в связи с отменой данного спецрежима, смогли заниматься привычной деятельностью, но уже в рамках ПСН.

Шпаргалка по статье от редакции БУХ.1С для тех, у кого нет времени

1. Принят закон, максимально расширяющий сферу применения ПСН и сближающий данную систему налогообложения с ЕНВД.

2. С 2021 года конкретные сферы применения ПСН будут определять регионы. В НК РФ закрепляется примерный перечень видов деятельности, подпадающих под патент, на который региональные власти могут ориентироваться при принятии собственных законов о применении ПСН. В обновленный перечень вошли те виды деятельности, которые сейчас могут осуществляться в рамках ЕНВД, чтобы плательщики, которые с 2021 года не смогут ЕНВД в связи с его отменой, могли заниматься привычной деятельностью, но уже в рамках ПСН.

3. Смягчены условия применения патента заведениями общепита и розничными торговыми точками, и предпринята попытка максимально сблизить ЕНВД и ПСН в целях удобства налогоплательщиков, утрачивающих право на применение «вмененки».

4. Установлен перечень видов деятельности, которые нельзя осуществлять в рамках ПСН. Этот запрет абсолютный и региональные власти не могут разрешить применять ПСН в отношении «запрещенной» деятельности.

5. С 1 января 2021 года ИП вправе уменьшать стоимость патента на сумму уплачиваемых им страховых взносов.

6. Плательщикам, которые в IV квартале 2020 года применяли ЕНВД, закон разрешает в 2021 году приобрести патент с применением понижающего коэффициента, равного 0,5.

Одновременно принятый закон устанавливает перечень видов деятельности, которые нельзя осуществлять в рамках ПСН (будущий п. 6 ст. 346.43 НК РФ). Так, ПСН не применяется в отношении:

• деятельности в рамках договора простого товарищества, договора о совместной деятельности или договора доверительного управления имуществом;
• деятельности по производству подакцизных товаров, а также по добыче и реализации полезных ископаемых;
• розничной торговли, осуществляемой через объекты с площадью торгового зала более 150 кв. метров;
• услуг общественного питания, оказываемых через объекты с площадью зала обслуживания посетителей более 150 кв. метров;
• оптовой торговли и торговли, осуществляемой по договорам поставки;
• услуг по перевозке грузов и пассажиров ИП, имеющих на праве собственности или ином праве более 20 автотранспортных средств, предназначенных для оказания таких услуг;
• деятельности по совершению сделок с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами, а также по оказанию кредитных и иных финансовых услуг.

Запрет на осуществление указанных видов деятельности в рамках ПСН абсолютный. Соответственно, региональные власти не смогут установить в отношении данной деятельности возможности применения ПСН.

Еще одно важное изменение, давно ожидаемое плательщиками ПСН, касается установления возможности уменьшения стоимости патента на уплачиваемые предпринимателями страховые взносы.

В указанных целях статья 346.51 НК РФ дополняется новым пунктом 1.2, в соответствии с которым с 1 января 2021 года ИП вправе будут уменьшить стоимость патента на сумму:

• страховых взносов на обязательное страхование, уплаченных в соответствующем налоговом периоде за наемных сотрудников;
• страховых взносов на обязательное страхование, уплаченных ИП «за себя»;
• расходов по выплате пособий по временной нетрудоспособности, за исключением несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, за дни болезни работника, которые оплачиваются за счет средств работодателя;
• платежей и взносов по договорам добровольного личного страхования, заключенным со страховыми организациями, в пользу работников на случай их временной нетрудоспособности.

Самая большая проблема на ПСН связана со страховыми взносами ИП за себя. Мало того, что их надо платить, независимо от наличия дохода, так еще и патент – это единственная система, где перечисленные взносы никак не влияли на расчет налога.

Но уже в 2021 году для ИП на ПСН установят порядок уменьшения налога, который сейчас действует на ЕНВД и УСН Доходы:

• если у предпринимателя нет работников, то он вправе уменьшить стоимость патента на всю сумму оплаченных за себя взносов;
• если ИП является работодателем, то стоимость патента уменьшить можно не более, чем на 50%.

Если у предпринимателя без работников несколько патентов, и стоимости одного из них недостаточно для полного учета взносов, их можно будет вычитать из других оформленных патентов.

Поскольку на ПСН нет деклараций, то сообщать о желании учесть взносы при расчете стоимости патента надо будет в специальном заявлении. Его форму разработают до конца текущего года.

Узнать, какие именно виды деятельности можно вести в рамках ПСН, можно из статьи 346.43 НК РФ. Список постоянно пополняется, сейчас в нем 63 пункта.

Законопроект предусматривает расширить этот перечень до 87 позиций. Однако это не означает, что патент в 2021 году можно будет оформить еще на 24 новых вида деятельности. Просто некоторые виды деятельности, объединенные сейчас в один пункт, вынесли в разные.

В частности, это относится к пункту 21, который сейчас объединяет разные услуги производственного характера. И если раньше на все эти услуги надо было брать один патент, то теперь придется покупать разные, для каждой такой услуги отдельно.

Но и новшества здесь тоже есть. Так, ПСН в 2021 году можно будет применять для ранее недоступных видов деятельности:

• услуги автостоянок;
• услуги размещения рекламы с использованием транспортных средств;
• услуги распространения наружной рекламы с использованием рекламных конструкций.

А еще патент можно будет оформить на сдачу в аренду недвижимости, независимо от того, принадлежит она ИП или нет. Пока что право собственности на объекты для этого вида деятельности обязательно.

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента. Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия. Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

• срок действия патента меньше 6 месяцев: оплачивается в полном размере не позднее срока окончания действия патента.

• срок действия патента от 6 до 12 месяцев: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента; — в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Если предприниматель закрывает ИП, но срок действия патента не прошел – производится перерасчет суммы налога. Доплатить оставшуюся сумму необходимо не позднее 20 дней со дня снятия с учета налогоплательщика в налоговом органе.

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

• перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
• по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
• зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

• фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
• подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
• размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
• назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
• перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
• основания для расторжения договора;
• срок аренды квартиры;
• другие подробности.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Вопрос: О применении ПСН при сдаче ИП в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

На официальном сайте Федеральной налоговой службы начал работу новый электронный сервис «Налоговый калькулятор – расчет стоимости патента». Сервис предназначен для индивидуальных предпринимателей и физических лиц, которые собираются стать предпринимателями с использованием патентной системы налогообложения.

Сервис позволяет рассчитать сумму налога по патентной системе налогообложения. Для этого необходимо выбрать из списка территорию и вид предпринимательской деятельности, а также заполнить в открывшемся окне необходимые для расчета реквизиты.

По результатам расчета можно увидеть предполагаемую к уплате сумму налога для определенного вида предпринимательской деятельности и установленные сроки уплаты налога.

1) Значительно расширяется перечень видов деятельности по которым возможно применение патента. В целом он становится более схож с видами деятельности по ЕНВД.

Перечень возможных видов деятельности, перечисленный в ст. 346.43 НК РФ теперь становится открытым. Субъекты РФ получают право вводить на своей территории ПСН в отношении любых видов деятельности, перечисленных в ОКВЭД, устанавливать в отношении них любые физические показатели для расчета налоговой базы по ПСН.Запрет предусмотрен только по следующим видам деятельности:

• в рамках договоров простого товарищества и доверительного управления имуществом;

• производства подакцизных товаров, а также добычи и реализации полезных ископаемых;

• оптовой торговли и торговли по договорам поставки;

• услуг по перевозке грузов и пассажиров индивидуальными предпринимателями, имеющими на праве собственности или ином праве более 20 автотранспортных средств;

• совершения сделок с ценными бумагами и (или) производными финансовыми инструментами, а также оказания кредитных и иных финансовых услуг.

2) Налоговый кодекс больше не устанавливает размер потенциального к получению дохода и ограничения по его возможному увеличению субъектами РФ. Субъекты РФ сами определяют размер дохода, без указаний сверху.

3) Увеличены ограничения по площади в отношении розничной торговли и оказания услуг общественного питания с 50 до 150 кв. м. Это позволит безболезненно перейти с ЕНВД на патент розничным точкам общепита и продаж. Однако субъекты РФ будут вправе ограничивать указанный максимальный размер площадей (минимальная планка, ниже которой ограничивать будет нельзя, в законе отсутствует).

4) Плательщики ПСН так же, как и плательщики ЕНВД, получают право уменьшать сумму налога, исчисленную за налоговый период, на страховые взносы:

• На 50% в случае уплаты взносов в пользу работников, занятых в тех сферах деятельности налогоплательщика, по которым применяется ПСН;

• До 100%, если налогоплательщик не привлекает наемных работников в деятельности, по которой применяется ПСН.

• Если у налогоплательщика будет несколько патентов, и при исчислении налога по одному из них сумма страховых взносов будет больше, чем можно вычесть из исчисленного налога с учетом указанного ограничения в 50%, то налогоплательщик будет вправе уменьшить налог, исчисленный по другому (другим) патенту, на сумму указанного превышения страховых взносов.

Напомним, что раньше ИП на патенте уменьшать сумму налога на страховые взносы права не имели.

Ожидаемые изменения в режиме ПСН с 2021 года

Критерий	ПСН (с изменениями с 2021 г.)	ЕНВД (до 2020 г. включительно)
Кто может применять	Только ИП	Организации и ИП
Лимит по выручке	60 млн. руб.	Выручка не ограничена
Ограничение по площади для розницы и услуг общественного питания	150 кв. м., но каждый субъект может снизить планку	150 кв. м.
Ограничение численности сотрудников	15 чел.	100 чел.

Заманчиво? Увы, все «острые камни» у ПС остались. По-прежнему действует лимит на количество сотрудников в 15 человек по всем видам деятельности, по которым ИП использует патент, и размер выручки в 60 млн руб. по всей деятельности ИП.

Эти границы, безусловно, сильно снижают количество ИП, которые смогут перейти с ЕНВД на патентную систему.

При этом налогоплательщик, утративший право применения патентной системы по указанным лимитам, считается перешедшим на общий, упрощенный или иной, применяемый им режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан патент, со всеми вытекающими из этого последствиями по пересчету своих налоговых обязательств (п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Получить новый патент на ту же деятельность возможно, но только лишь со следующего календарного года (абз. 2 п. 8 ст. 346.45 НК РФ).

Чтобы случайно не слететь на общую систему и на пересчет налогов с учетом ставок по НДС и НДФЛ, рекомендуем одновременно с покупкой патента встать на учет в Инспекции в качестве плательщика упрощенного налога. Таким образом, в случае утраты права на патент налоги ИП будут рассчитываться по УСН.

Гражданину РФ перед сдачей жилплощади в аренду следует пройти регистрацию, по завершению которой он станет индивидуальным предпринимателем. Это легко делается собственноручно, с использованием готовых бланков из Сети, но если не получается, то рекомендуется обращаться в фирмы, которые сделают ту же работу за умеренную плату.

Для этого арендодателю необходимо иметь:

1. Заявление, где будет зафиксировано желание собственника пройти регистрацию. Для этого используется готовый напечатанный бланк. Его форму можно скачать из Интернета. Она заполняется от руки и относится к нотариусу для заверения. Как правило, его услуги стоят недорого.
2. Копия паспорта. Ее можно не заверять.
3. Документ, свидетельствующий про уплату госпошлины. Сумма составит около 400 рублей, но она может увеличиваться ежегодно, поэтому данную информацию желательно уточнить заранее. Реквизиты для оплаты пошлины получают в налоговой.

Обычно процесс регистрации занимает 5 суток. Но если у арендодателя совсем нет свободного времени, то он может упростить этот процесс. Для этого необходимо обратиться к посредникам, которые за отдельную плату быстро зарегистрируют хозяина жилья. Они могут самостоятельно заполнить заявление, уменьшающее шанс допустить ошибку при составлении бланка.

Но даже в таком случае придется обратиться к нотариусу. Он должен заверить законность подписанных бумаг, чтобы потом у налоговой не появились вопросы к собственнику.

Стоимость патента определяют в виде процента, взятого от ставки налога, взятого от возможного дохода за год, полученного арендодателем. К примеру, в Москве приблизительная прибыль, полученная от сдачи квартиры, составляет примерно 700 тыс. рублей за год. Таким образом, если налоговая ставка составит 6%, то хозяину придется отдать за патент 43 000 руб. за год или 3600 рублей каждый месяц.

В случае, если есть необходимость покупки патента не на год, а на определенное количество месяцев, то происходит перерасчет оплаты. Но в обоих случаях за него платят в 2 этапа:

• третья часть цены на патент для аренды выплачивается не позже 25 дней после того, как жилплощадь будет сдаваться;
• остаток выплачивают не позже 25 дней с того момента, когда закончится действие патента.

Могут возникать ситуации, когда собственник забывает вносить первую часть оплаты. Он автоматически теряет возможность платить этот налог, поэтому вынужден выплачивать государству стандартные 15% от суммы дохода, полученного за аренду.

Налоговый патент на сдачу квартиры в аренду позволяет собственникам законно сдавать свое жилье нанимателям. С помощью этого патента можно уменьшить общие финансовые расходы, связанные с оплатой налогов. Для этого собственник проходит регистрацию, в ходе которой он становится индивидуальным предпринимателем. К заявлению про регистрацию прикладывают копию паспорта и предоставляют документ, подтверждающий оплату налога.

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

• лично;
• почтой;
• доверенным представителем;
• телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Важно! Еще не утвержденный региональный коэффициент на 2021 год, и, соответственно, не утвержденная стоимость патента на 2021 год, выделены красным . Информация о стоимости патента в данных регионах будет обновляться по мере поступления информации.

Налогоплательщикам предоставлена возможность оценить размер отчислений заблаговременно. На сайте ФНС РФ действует бесплатный онлайн-сервис. Программа рассчитывает стоимость патента по характеристикам объекта.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

• штат не должен включать более 15 сотрудников;
• общий годовой доход не более 60 млн. рублей;
• договор действует не более одного года;
• если предприниматель ведет несколько разных направлений бизнеса, для каждого из них требуется свой договор.

• В случае оформления патента на срок менее 6 месяцев, то оплата производится в полном размере, в срок не позднее срока окончания действия патента.

• В случае оформления патента на срок от 6 до 12 месяцев, то оплату можно осуществить двумя платежами: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента, а оставшуюся сумму в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн, то уже не сможете платить НПД.

Похожие записи:

• Калькулятор неустойки по ключевой ставке 2019
• Сбербанк ипотека мат капитал
• Многодетная мать льготы и пособия в 2021