Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика 2021 новое в законе». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.
Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.
Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства. Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.
До 2021 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях. Наименование страховой компании указывалось в ДДУ. При банкротстве страховой компании застройщик в течение 7 дней должен застраховать ответственность в другой компании, о чем уведомить дольщика.
Банкротство является страховым случаем и у дольщика возникает право требования выплаты страхового возмещения. Для этого необходимо обратиться в страховую компанию. Сумма выплаты составляет не менее цены договора. Неустойки, штрафы, пени страховкой не покрываются.
Заявление о выплате страховой премии можно подать в течение двух лет со дня наступления страхового случая.
После 2021 года все строительные компании, при заключении ДДУ с гражданами отчисляют процент в Фонд защиты прав дольщиков. В этом фонде денежные средства аккумулируются и при необходимости направляются на достройку объектов. В данном случае Фонд выполняет функции страховой компании, только обладает более обширными функциями и полномочиями.
Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:
В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир ().
Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.
Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:
В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.
Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году.
К сожалению, банкротство застройщиков далеко не редкий факт. К несостоятельности компании могут привести следующие факторы:
Снижение реальных доходов, высокая инфляция и удорожание ипотечных кредитов – совокупность причин, повлиявших на кризис в сфере долевого строительства.
К тому же, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, данная негативная тенденция сохранится и в 2019 году.
Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе. Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
В конце июня 2021 года начинает действовать пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому пункту, девелоперы должны размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) еще до момента заключения первого договора долевого участия (ДДУ). То есть до начала привлечения денежных средств граждан.
С начала 2021 года действует 9 статья Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой Росреестр теперь будет непрерывно наблюдать за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не проводить разовые проверки.
В январе начала действовать в новой редакции и 14 статья того же закона, где уточнены факторы, от которых зависит расчет кадастровой стоимости:
Также упростилась процедура рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, совершенных при определении кадастровой стоимости. Согласно нововведениям, подать обращение можно в течение пяти лет, а срок ликвидации ошибки сокращен до 45 дней.
С января 2021 года при рождении первого ребенка государство предоставляет семьям материальную помощь в размере не 466,6 тыс., а 483,8 тыс. рублей. После рождения второго ребенка родители получают не 150 тыс. руб., а 155,5 тыс. Материнский капитал на второго ребенка для семей, где первый родился до 2007 года, когда денежная помощь от государства еще не предоставлялась, составляет 639,4 тыс. руб.
Государство предоставляет квадратные метры только в исключительных случаях, попасть в очередь на улучшение условий проживания очень трудно. Но знание норм площади, положенных на человека, по-прежнему актуально.
Новостройки по ценам
До 4 млн
До 5 млн
До 6 млн
Дороже 7 млн
Дорогие квартиры
Квартиры в рассрочку
Класс жилья
Комфорт-класс
Бизнес-класс
Все новостройки СПб
Вторичная недвижимость
Переуступки
Коммерческая недвижимость
Цены
Элитная
В новостройках СПБ и ЛО
На карте
Застройщики
ЛСР. Недвижимость
Северный город
РосСтройИнвест
ЦДС
Арсенал недвижимость
Эталон ЛенСпецСМУ
LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT
SETL CITY
RBI
Новостройки у метро
Девяткино
Комендантский проспект
Улица Дыбенко
Ладожская
Лесная
Площадь Ленина
Пролетарская
Фрунзенская
Василеостровская
Популярные районы СПб
Невский
Калининский
Московский
Приморский
Василеостровский
Красногвардейский
Петроградский
Красносельский
Новостройки СПб на карте
Квартиры по комнатности
Квартиры-студии
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Четырехкомнатные
Многокомнатные
Новостройки в области
Всеволожский район
Ломоносовский район
Пушкинский район
Все квартиры в пригородах
Новостройки по году сдачи
2020
2021
2022
Готовые новостройки
Строящиеся дома
Наши филиалы
Новости рынка недвижимости
VIDEO
Для защиты прав дольщиков (участников ДДУ), 13.07.2020 года был принят закон № 202- ФЗ от 13.07.2020 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Прозрачность проектной документации застройщиков: теперь через ЕИСЖС (единую информационную систему жилищного строительства) в открытом доступе можно найти документацию о строительстве. При этом если в документы вносятся поправки – они также должны быть отражены на официальном сайте ЕИСЖС. Кроме того, в проектной документации должны быть указаны: информациях о сроках передачи объекта строительства, о генподрядчике, о параметрах разрешенного строительства.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд) по новому закону наделяется функциями застройщика и технического заказчика и завершает замороженное строительство. При этом Фонду не требуется членство в СРО (саморегулируемых организациях).
Закон уточняет порядок перехода к Фонду имущества застройщика в случае банкротства. Правительство определяет и контролирует, на каких основаниях Фонд принимает дальнейшие решения о финансировании и продолжении строительства.
По новому закону пострадавшие дольщики имеют право на выплаты за счет компенсационного фонда независимо от того, платил ли проблемный застройщик-банкрот взносы в компенсационный фонд.
Уточнена процедура возврата денежных средств обманутым дольщикам, в том числе внесенных и за счет материнского капитала.
Закон продолжает изменения, направленные на дополнительную юридическую защиту дольщиков. Теперь можно не бояться риска стать жертвой мошенников, но информацию о застройщиках обязательно надо перепроверять. Благо сейчас она находится в открытом доступе.
При всем этом, наблюдается тенденция злоупотребления дольщиками своими правами, а именно: юристы охотно берутся за вознаграждение помочь дольщикам обогатиться за счет застройщиков.
Так, отказ от приемки квартиры позволяет получить дополнительные средства по неустойке за просрочку передачи объекта долевого строительства. Не принимать квартиру можно по причине несоблюдения стандартов качества строительства или сроков передачи. А придраться в строительстве всегда есть к чему.
И юридические фирмы охотно занимаются «выбиванием» компенсаций с застройщиков – сегодня эта практика поставлена на поток, так как суды в основе своей всегда принимают сторону дольщика.
Аккредитация управляющих и новости для инвесторов: что вступает в силу в феврале Теперь процедура банкротства для физических лиц существенно упрощается: обратиться с заявлением можно не только в арбитражный суд, но и в МФЦ.
В первом случае вопрос о проведении процедуры принимается к рассмотрению, если долг заемщика превышает 500 тыс. рублей.
В иных случаях следует обращаться в МФЦ.
При этом учитываются следующие виды долгов:
по оплате коммунальных услуг:
овердрафты, кредиты, микрозаймы;
обязательства по договору поручительства, а также связанные с предпринимательской деятельностью должника;
долговые расписки перед юридическими и физическими лицами;
штрафы ГИБДД;
налоговые сборы.
Процедура проводится, если:
сумма задолженности является значительной,
при возврате долга одному кредитору ущемляются интересы и права других.
Перед обращением в соответствующую инстанцию следует убедиться в том, что величина долга превышает стоимость имеющегося у заемщика имущества.
К реализации в счет погашения долга не допускаются следующие виды собственности:
личные вещи (обувь, предметы одежды и прочие);
вещи и профессиональное оборудование, используемые при осуществлении трудовой деятельности;
мебель и предметы быта;
транспортное средство, предназначенное для нужд инвалида;
домашний скот и предметы ухода за приусадебным участком;
жилое помещение (дом, квартира, комната), если оно является единственным жильем, за исключением того, что находится в залоге.
Если заемщик является владельцем только указанной собственности, обязательства будут аннулированы без ее реализации. В остальных случаях (наличие автомобиля, гаража и прочее) изначально проводится продажа, и только потом списывается оставшаяся часть долга.
Если размер задолженности варьируется в пределах 50-500 тыс. рублей, процедура банкротства физических лиц в 2021 году, согласно свежим новостям, проводится во внесудебном порядке.
Требования к исполнительному производству
Внесудебная процедура осуществляется лишь при совокупности следующих факторов:
Окончание исполнительного производства по причине отсутствия имущества, подлежащего взысканию (статья 46 часть 1 п. 4 Закона No 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве»).
Отсутствие нового исполнительного производства, открытого по тем же основаниям.
Информация о наличии исполнительных производств, а также сроков и оснований их окончания доступна на портале Госуслуг и сайте ФССП.
Как подать заявление в МФЦ
Должник подает письменное заявление по месту жительства/пребывания. Также необходимо приложить перечень известных ему кредиторов.
Процедура коснется только тех обязательств, которые упомянуты в списке. Взыскание задолженности по другим долгам производится в обычном порядке. Помимо этого, важно указывать точную сумму задолженности и предоставлять корректную информацию о налогах и сборах.
Интересно! Налоговый вычет в 2021 году и новые изменения
Последствия внесудебного банкротства
По окончании процедуры списания долгов граждан лишается права:
занимать посты в органах управления юридических лиц – на 36 месяцев;
принимать на себя новые долговые обязательства по займам и кредитам без указания факта признания несостоятельности — на 60 месяцев;
занимать руководящие должности в кредитных учреждениях — на 120 месяцев;
занимать должности в органах управления страховой компании, микрофинансовой организации, негосударственного
пенсионного фонда, паевого инвестиционного фонда, управляющей компании инвестиционного фонда – на 60 месяцев.
Если должник прекратил ИП менее чем за 12 месяцев до обращения в МФЦ с заявлением о банкротстве, то в течение 5 лет после окончания процедуры он не имеет права:
быть руководителем юридического лица;
осуществлять предпринимательскую деятельность;
регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Инициировать процесс может как сам должник, так и его представитель — адвокат, арбитражный юрист. С подобным заявлением в суд может обратиться и кредитор.
Алгоритм действий
При отсутствии средств на погашение долговых обязательств достаточно подать заявление, к которому приложить документы (и копии), подтверждающие задолженность.
Заявление принимается к рассмотрению при наличии следующих оснований:
долг превышает 500 тыс. рублей;
период просрочки — более двух месяцев.
Если в суд обращается индивидуальный предприниматель, предварительно направляется уведомление в Единый реестр сведений банкротств (ЕФРСБ), и только через 15 дней подается заявление.
Кроме того, для возбуждения процесса потребуется пополнить депозит арбитражного суда на сумму 25 тыс. рублей — в размере гонорара финансового управляющего.
Необходимая документация
Для проведения судебной процедуры банкротства необходимо представить следующие документы:
Расчет задолженности с указанием процентов, штрафных санкций и основной суммы долга. Сюда же прилагаются оригиналы (заверенные копии) документов, послуживших основанием для расчета (акты сверок, договоры и прочие).
Выписка из ЕГРИП. Срок действия — 5 дней до даты обращения в судебные органы.
Перечень должников и кредиторов. Перед созданием документа следует ознакомиться с правилами его составления (Приказ Минэкономразвития от 05.08.2015 г. No 530). Иначе суд может казать в приеме заявления.
Опись имущества должника. Составляется также в соответствии с Приказом No 530. В перечень включается все движимое и недвижимое имущество, находящееся в собственности должника. Если какое-либо имущество находится в залоге, либо под арестом, этот факт также отражается в документах.
Документально оформленная информация обо всех сделках с движимым и недвижимым имуществом, проведенных в течение последних трех лет.
Если должник является членом акционерного общества, прилагается выписка из реестра акционеров.
Налоговая декларация или справка 2 НДФЛ за последние три года.
Выписки со всех имеющихся банковских счетов.
Копии СНИЛС и ИНН.
Выписка из индивидуального лицевого счета застрахованного лица. Можно распечатать на сайте Госуслуг.
Решение Центра занятости о присвоении гражданину статуса безработного, если он состоит на учете.
Документы, подтверждающие семейное, имущественное положение должника (копия свидетельства о браке, о рождении детей, о разводе и прочее).
Квитанции об оплате услуг финансового управляющего.
Квитанция об оплате госпошлины (300 рублей).
Списание долгов производится только после реализации имеющегося у должника имущества, которое подлежит взысканию.
Банкротство не является гарантией полного освобождения от финансовых обязательств. Даже по окончании процесса граждан должен будет:
вносить платежи в счет возмещения вреда причиненного жизни и здоровью;
оплачивать текущие счета;
обеспечивать выплату денежных средств по трудовым договорам, если у ИП имеются наемные работники;
возмещать моральный вред, если его не взыскали ранее;
погашать алиментные обязательства;
возвращать финансовые средства в случае признания совершенных должником сделок недействительными.
Кроме того, у него возникает обязанность сообщать о состоявшейся процедуре банкротства при оформлении нового займа или кредита (в течение 60 месяцев). Также в течение трех лет банкрот не сможет занимать руководящие посты, быть начальником либо учредителем юридического лица.
Все сделки должника, размер которых превышает 300 тыс. рублей совершенные в течение предшествующих 36 месяцев, будут подвергнуты тщательной проверке. При возникновении подозрений на умышленное сокращение имущества финансовые операции могут быть признаны недействительными.
Заключение
В закон о банкротстве физических лиц внесены изменения, благодаря которым процедура значительно упростилась.
Заявление о признании банкротом гражданин может подать в МФЦ либо арбитражный суд (в зависимости от суммы долга).
ЗВОНИТЕ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ +7 (343) 383-59-64
Чем мы можем Вам помочь?
Банкротство физических лиц в 2021 году и свежие изменения Основными документами, регламентирующими банкротство при долевом строительстве в нашей стране, являются:
, от 30.12.2004, «Об участии в долевом строительстве…»;
.
Признаки скорого банкротства застройщика Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.
Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:
офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.
Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.
При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.
Форма требования при банкротстве застройщика Образец заявления дольщика на внесение в реестр при банкротстве :
Заявление пишется в трех экземплярах. Копии ДДУ, квитанций прикладывают к заявлению. Отправляют заказным письмом или передают при личном визите арбитражному управляющему,назначенному на период банкротства, потребовав, чтобы он расписался в получении во втором экземпляре.
При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.
Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.
Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:
граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
дольщики;
все прочие заимодавцы.
А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.
Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:
признать право собственности на построенную квартиру;
признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.
В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир ().
Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.
Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:
чтобы обрести свою квартиру, сначала надо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве стройфирмы, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме)позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилстройкооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.
Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:
у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.
В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.
Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году.
Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.
Обычно процедура банкротства юрлиц проходит несколько стадий. Сначала суд вводит стадию наблюдения для оценки финансового состояния компании. После этого либо закрывает дело, либо вводит конкурсное производство — это значит, что должника признают банкротом.
Долевое строительство с 2021 года: изменения Новым застройщиком может быть юрлицо или фонд субъекта РФ — это механизм помощи дольщикам в регионах. Фонд субъекта РФ создается, если губернатор региона принял решение достроить проблемные дома. В таком случае финансирование идет из регионального бюджета. Нормативные документы, которые регулируют работу фонда, в каждом регионе свои.
Если фонд защиты дольщиков принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с фондом до завершения строительства. К нему можно предъявить только требования о передаче жилых помещений.
Если у дольщика заключен ДДУ на нежилое помещение площадью до 7 м² или машино-место, то нужно подать пакет документов в адрес конкурсного управляющего для включения требований в реестр на тех же основаниях, что и жилые помещения.
Если площадь нежилого помещения более 7 м², требования в отношении таких объектов подлежат включению в реестр как денежные. Для их включения в реестр нужно обратиться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.
Объем денежного требования за машино-место или нежилое помещение устанавливается строго в объеме задолженности и включается в четвертую очередь реестра.
В судебной практике встречаются случаи фиктивного банкротства, когда застройщик объявляет себя несостоятельным с целью вывести деньги из активов компании: например, заключает с подрядчиками фиктивные договоры с завышенной стоимостью стройматериалов. Это противозаконно.
Чтобы исключить преднамеренное банкротство, налоговая проверяет все финансовые операции застройщика за последние три года. В случае нарушений возврат денег дольщикам происходит в судебном порядке.
Нововведения ужесточили контроль над деятельностью застройщиков, их финансовыми операциями, управлением денежными средствами. Изменён механизм банкротства строительных компаний и выплат компенсаций дольщикам.
Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.
В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.
К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.
Что делать при банкротстве застройщика Важно ! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.
После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.
Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.
Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.
Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:
Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.
При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.
Внимание ! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.
Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:
информационная поддержка граждан;
финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.
Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:
заявление о выплате возмещения;
копию паспорта;
выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.
В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.
Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.
Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.
В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.
Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.
Внимание ! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.
Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2021 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.
В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.
2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:
теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.
В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступили в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
В 2021 году ожидается дальнейший переход финансирования строительства на схему с эскроу-счетами. правительство уверено в том, что строительная отрасли к этому полностью готова.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
Дольщиков, купивших апартаменты, защитят от банкротства застройщика За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Написать комментарий
Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.
Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?
В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7 , Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».
Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:
наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).
Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего , который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.
Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий , назначенный судом.
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц , чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.
Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.
Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований . Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.
Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.
Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности . В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:
граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
все остальные кредиторы.
То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам , над всеми остальными кредиторами компании.
А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.
В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.
Застройщик сдулся? Все потеряно? Нет, не все!Защита прав дольщиков в суде, признание прав собственности, компенсация убытков — см. ЗДЕСЬ.
Станет ли проще процедура банкротства физических лиц в 2021 году? При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:
на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
на возврат денежных средств , с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).
Здесь нужно пояснить подробнее.
Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту.
Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве).
Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.
Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.
Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.
VIDEO
Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков . Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.
Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. здесь и здесь (Минстрой МО).
Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку.
Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.
Правда, не все дольщики , столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.
И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры? Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Что такое банкротство
Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. С застройщиком это происходит по разным причинам:
выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
был плохо составлен бизнес-план проекта;
компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;
застройщик столкнулся с мошенничеством;
форс-мажорные обстоятельства.
Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда). Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».
Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.
Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.
Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.
214 фз — изменения в 2021 году Все законы постепенно дополняются и меняются, если это нужно для защиты интересов государства, граждан, юридических лиц и предпринимателей. Закон № 127-ФЗ тоже не идеален. Поэтому почти каждый год в него принимают несколько поправок.
Пример такой работы законодателей стало введение с сентября 2020 года процедуры упрощенного банкротства граждан и ИП через МФЦ.
Законопроект, который сейчас предлагает Правительство РФ, кардинально меняет весь механизм банкротства. Вводятся новые понятия, корректируется механизм назначения управляющих, все должники распределяются по нескольким группам, а реализацию имущества предлагается проводить через маркетплейсы.
Большая часть изменений касается юридических лиц и ИП, полномочий арбитражных управляющих. Но и для граждан-должников, планирующих подавать на банкротство, также есть несколько важных изменений. Подробнее о них читайте ниже.
Физических лиц и ИП это нововведение не коснется. Как и раньше, для них будут предусмотрены три возможные стадии – реструктуризация долгов, мировое соглашение и реализация имущества.
У юридических лиц теперь не будет наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления , так как эти процедуры крайне редко являются эффективными.
Сейчас управляющий назначается из числа кандидатур СРО, которое должник укажет в заявлении. В этим нередко возникают проблемы, так как управляющий может отказаться подать свою кандидатуру на утверждение суда.
Управляющие будут назначаться на основе рейтинга. Каждое СРО будет обязано представить не менее одной кандидатуры, после чего выбор из всех кандидатов сделает компьютерная система суда. Если СРО откажется представить кандидатуры управляющих для выбора, оно рискует перейти в более низкую группу, а потом и вообще потерять статус.
Важные новшества ожидаются в размере вознаграждения управляющих, так как оно выплачивается за счет должника. Вот что нового может ждать граждан-должников.
100 тыс. руб. должен будет заплатить должник в качестве вознаграждения финансовому управляющему за каждую процедуру банкротства (сейчас эта сумма 25 тыс. руб.).
Изменится размер выплат управляющему от стоимости реализованного имущества. Он получит:
10% при стоимости реализации до 1 млн. руб.;
7% при стоимости реализации от 1 до 10 млн. руб.;
5% при стоимости реализации от 10 до 100 млн. руб.;
2% при стоимости реализации свыше 100 млн. руб.
Сейчас управляющий берет 7% при любой стоимости реализованного имущества. Естественно, если у должника вообще нет активов под реализацию, управляющий получит только фиксированное вознаграждение.
Мы советуем не тянуть с подаче заявления на судебное банкротство. С принятием нового закона, списать долги станет дороже.
Законопроект, который предлагает ввести Правительство РФ весной 2021 года, меняет весь механизм банкротства. Вводятся новые понятия, все должники распределяются по нескольким группам, а реализацию имущества предлагается проводить через маркетплейсы. Большая часть изменений, конечно, относится к банкротам-предпринимателям и банкротам-юридическим лицам. Но и для граждан-должников, планирующих подавать на банкротство, также есть несколько важных изменений. Подробнее о них ниже.
Первое, что предлагает сделать законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации – это переименовать Закон «О банкротстве» в Закон «О реструктуризации и банкротстве».
Еще одно значимое нововведение законопроекта – изменение стадий банкротства (ликвидация некоторых, ранее непопулярных). Опять-таки, в той редакции законопроекта, в какой его анализировал автор при написании статьи, физических лиц и ИП это нововведение не коснется. Стоит отметить, что и проект закона об упрощенном банкротстве граждан дважды кардинально «перекраивался».
Но на данной стадии обсуждения законопроекта, как и раньше, для физических лиц будут предусмотрены три возможные стадии – реструктуризация долгов, мировое соглашение и реализация имущества.
А вот банкротство юридических лиц, предполагается, вести посредством только реструктуризации долгов, конкурсного производства и мирового соглашения, в новом варианте закона наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления не будет.
Вконтакте
Facebook
Google+
Одноклассники
Похожие записи:
