Оспаривание кадастровой стоимости земли в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание кадастровой стоимости земли в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Итак, предположим, что государство провело оценку вашей недвижимости по итогам которой получилось, что кадастровая стоимость намного выше рыночной.

Например, рыночная стоимость вашего дома составляет максимум два миллиона рублей, за большую суммы в его ни в жизнь не продадите. А государство решило, что ваш дом стоит пять миллионов. И налоги берутся, соответственно с учетом этой суммы. Как быть в этой ситуации, чтобы не переплачивать лишнего? Ведь ежегодный налог, и иные налоги на имущество будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Предположим, что ваш дом площадью 100 кв.м. находится в Московской области, и как налогоплательщик вы не имеете никаких льгот. Тогда, за 2019 год, при стоимости дома 2 миллиона рублей налог составит 1 000 руб, а при стоимости 5 миллионов – 2 500 руб., а это в два с половиной раза больше! Но налог можно уменьшить, если оспорить кадастровую оценку.

Существуют два пути оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный.

Административный путь – другими словами — обращение в госорганы, в свою очередь можно поделить на обращение в ГБУ об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости (направляется в госучреждение, которое определило кадастровую стоимость) и на обращение об оспаривании кадастровой стоимости (подается в Комиссию, созданную при Росреестре).

Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости

В каждом субъекте РФ работает Комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссии создаются при министерствах и ведомствах субъектов в соответствии с порядком, установленным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620.

Среди членов комиссии есть сотрудники Росреестра. Узнать о том, куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе (субъекте) можно на официальном сайте Росреестра, или территориального органа власти.

Обращение возможно через местный многофункциональный центр (МФЦ) .

По статистическим данным Росреестра, в 2019 году обращений об оспаривании кадастровой стоимости судом было рассмотрено в два раза меньше, чем Комиссиями.

Заинтересованно лицо имеет право обратиться по своему усмотрению либо сразу в суд либо в Комиссию.

Никакого досудебного порядка не имеется, но этот нюанс касается лишь физических лиц, для юридических – сначала необходимо все же обратиться в Комиссию.

Судебное разбирательство, с учетом процессуальных сроков будет длиться порядка двух-трех месяцев.
В суд необходимо направить исковое заявление, а также документы — основания, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости.

Подведем итог. Оспаривание кадастровой стоимости – сама по себе процедура не сложная, но, как и любое обращение за справедливостью в госорганы требует временных и финансовых затрат. Иногда, действительно, смысл в оспаривании есть, когда от налоговиков приходят заоблачные суммы, а иногда – спорить выходит себе дороже, но это уж надо смотреть по ситуации. Главное, что есть пути для обращения.

Специальных особенностей для оспаривания кадастровой стоимости на отдельные виды недвижимости не установлены. Но для земельных участков новый порядок оспаривания дает ряд преимуществ:

можно оспорить кадастровую стоимость не только собственного, но и арендованного участка (для граждан это повлечет снижение арендной платы);
в заявлении можно сразу требовать снижения кадастровой стоимости по всем участкам, принадлежащим заявителю.

Если и минус, который может повлиять на прохождение процедура. Теперь заявление можно подать в течение 6 месяцев после завершения государственной кадастровой оценки. Если пропустить этот срок, Комиссия вынесет отказ, а заявителю придется ждать следующую оценку. Она проводится не чаще 1 раза в 4 года, а в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще 1 раза в 2 года.

Оспаривание кадастровой стоимости – это юридическая процедура, в процессе которой происходит снижение стоимости участка и, как следствие, уменьшение величины денежных средств к уплате в качестве налога.

Размер налога зависит в первую очередь от кадастровой цены. Данный показатель рассчитывается не всегда достаточно точно – отдельные параметры вычисления разнятся с рыночными оценками. В частности, государственные ведомства зачастую не учитывают специфику участка, что делает стоимость несколько завышенной. В связи с этим многие граждане заинтересованы в пересмотре пунктов формирования цены.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в упрощенном порядке

Законодательство выделает несколько оснований, согласно которым гражданин может рассчитывать на реализацию возможности изменения кадастровой оценки надела:

результаты ранее проведенной процедуры оценивания каким-либо образом затронули права владельца недвижимого имущества;
процедура осуществлялась с использованием неверной схемы или с учетом ошибочных сведений об объекте;
оценивание было реализовано во время обстоятельств, препятствующих адекватному анализу параметров земли;
величина цены в значительной степени не соответствует ценнику, установленному независимой экспертизой.

Важно: чтобы привести процедуру оспаривания в действие, данных оснований не будет достаточно. Дополнительно необходимо учесть определенные нюансы и индивидуальные обстоятельства ситуации, а также собрать пакет необходимых правоустанавливающих документов.

Ценник на действия оценщика корректируется:

величиной исследуемой площади;
целями экспертизы;
общим уровнем сложности;
регионом компании;
статусом фирмы.

Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.

Однако собственнику участка следует понимать, что затраты на независимую оценку – это не единственные расходы, которые нужно будет претерпеть в ходе установления истины.

В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.

Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.

Итак, обжалование ценника на землю возможно как через суд, так и через иные структуры, которые устанавливают стоимость.

Вмешательство судебных структур может понадобиться, если досудебное урегулирование не принесло успешных результатов – предыдущие инстанции выразили несогласие в запросе изменить установленную ими стоимость. В этом случае разбирательства могут в значительной степени затянуться, и, в конечном итоге, существенно усложниться сама процедура назначения нового ценника.

По этой причине специалистами рекомендуется оспаривать кадастровую стоимость без непосредственного обращения в суд.

Кроме возможных неудобств от затягивания дела, на гражданина возлагаются дополнительные обязательства по предоставлению новых сведений – в частности, это касается наличия доказательств несправедливости оценки.

В качестве данного элемента может выступать решение независимого специалиста или иные вещественные параметры участка. К примеру, если при расчете окончательного ценника использовался недействительный межевой план, то его можно использовать в качестве подтверждения своей правоты.

Очевидно, чем больше истец сможет предоставить доказательств, тем быстрее будет продвигаться дело в направлении ожидаемого решения.

Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.

В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:

паспорт гражданина РФ;
кадастровый паспорт;
свидетельство о праве собственности.

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Учитывая сказанное, можно сделать ряд важных выводов:

определение кадастровой стоимости осуществляется по решению органа местной или региональной власти не чаще чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет;
ранее привлекались частные оценщики, но после внесения изменений в законодательство эти функции были переданы новообразованным бюджетным организациям;
с 2017-го и до 2020-го года КСЗ оставалась на уровне, установленном на 01.01.14 или позже, если она проводилась впервые (кроме случаев снижения КСЗ);
кадастровая цена участка могла вырасти в этот период лишь в случае качественных или количественных изменений в отношении такого надела;
заинтересованное лицо вправе оспорить КСЗ в специальной комиссии или суде.

Выводы по расчету стоимости недвижимого объекта по кадастру могут быть обжалованы в случаях, когда затронуты права и обязанности их собственников (ч. 2 ст. 24.18 Закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ, ч.1 ст.22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Обратиться за пересмотром стоимостной оценки могут граждане или организации, зарегистрировавшие объект в собственность, в чьей собственности находится объект, а также органы государственной или муниципальной власти в отношении имущества, им принадлежащего.

Действующим законодательством предусмотрены причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:

при проведении оценки были использованы неверные данные об объекте;
на день проведения процедуры оценки кадастровая стоимость оказалась завышенной (приближенной или выше рыночной).

Обратиться за рассмотрением и пересмотром стоимостной оценки недвижимости можно в специально созданную комиссию при Росреестре либо в суд.

На законодательном уровне оценка Росреестром проводится:

не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года для всех регионов РФ;
не чаще одного раза в 2 года для Москвы, С-Петербурга и Севастополя.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

Работа комиссии, создаваемой при органе Росреестра, регламентируется Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 620 от 17.11.2017.

При обжаловании кадастровой стоимости объекта недвижимости следует придерживаться следующего порядка:

Обращение в комиссию, созданную при территориальной структурной единице органа Росреестра с пакетом необходимых документов (заявление с приложенными документами можно передать через МФЦ);
Участие в заседании комиссии. После поступления заявления назначается дата его рассмотрения и в адрес заявителя направляется соответствующее уведомление (в семидневный срок от даты поступления документов). Для рассмотрения дела в комиссии отводится 30 дней, которые отсчитываются с момента передачи заявления;
Получение решения комиссии. Решение может быть в пользу пересмотра стоимости либо об отказе. В случае пересмотра и установления новых значений комиссия передает уведомление в орган Росреестра в срок до 5 рабочих дней. Комиссией принимается решение в ходе простого голосования (большинством голосов) в присутствии не менее половины членов состава. При этом воздерживаться они не имеют права, а равное количество голосов считается в пользу заявителя.

При несогласии заявителя с полученным решением можно обратиться с иском в суд.

В России упрощается порядок исправления кадастровых ошибок

Если вы уже успели снизить кадастровую стоимость вашей земли — вам можно только позавидовать: ведь теперь экономить на земельных платежах вы будете на целых два года дольше, чем планировалось изначально.

Если же ранее вы отказались от оспаривания кадастровой стоимости из-за незначительной экономии — самое время пересмотреть свое решение!

Не секрет, что суды неохотно взыскивают компенсацию расходов на оспаривание в пользу владельцев земли, поэтому до начала процесса всегда необходимо считать, окупит ли экономия на налогах или арендной плате затраты на оценку и услуги юриста. Оспаривая кадастровую стоимость сейчас, вы гарантированно получите два дополнительных года экономии, что вполне может окупить все расходы.

Важно:

Собственники земельных участков после оспаривания кадастровой стоимости могут вернуть излишне уплаченный земельный налог за последние 3 года.

Арендаторы публичной земли могут пересчитывать арендную плату с 1 января года, в котором они обратились за оспариванием кадастровой стоимости. Чтобы иметь возможность вернуть часть платежей за 2020 год, арендаторам необходимо до 31 декабря 2020 года собрать необходимый пакет документов и обратиться за оспариванием кадастровой стоимости в Комиссию или суд.

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ). Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма	ФЗ №135-ФЗ (старый закон)	ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок	Обязателен для юридических лиц.	Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости	Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.	Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной. В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Помимо привычного судебного или административного порядка оспаривания КС, появилась еще одна возможность изменить данные государственной массовой оценки – до ее утверждения. До сих пор механизм определения и пересмотра кадастровой стоимости полностью не отрегулирован, рассматриваются новые законопроекты. Изменения направлены на уменьшение судебных дел по оспариванию кадастровой оценки. К 2022 году планируется ввести единый для всех субъектов период переоценки – 1 раз в 4 года, 1 раз в 2 года для городов федерального значения. Кроме того, по-прежнему в планах передать рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в руки ФБУ, а не комиссии, которая фактически не несет ответственности за принимаемые решения.

Это показатель стоимости, который действует только в отношении объектов недвижимости, то есть земельного участка, жилого, нежилого дома, квартиры, дачной постройки. Стоимость данных объектов определяется с помощью государственной оценки.

Размер стоимости приблизительно равен рыночной стоимости, но бывают случаи отклонения в ту или другую сторону. Это связано с тем, что уполномоченные сотрудники при производстве оценки используют усредненные показатели и методы общей оценки, не принимая во внимание индивидуальные особенности недвижимости. В основе процедуры лежат такие параметры, как расположение участка на местности и вид пользования.

ВНИМАНИЕ! Процедура определения стоимости закладывается и регулируется органами местного самоуправления, либо региональными органами. В связи с этим, в Вашем субъекте могут учитываться некоторые особенности, которых в других нет. Единственное общее условие – проведение процедуры не реже 1 раза в 5 лет.

Как снизить налог на имущество путем оспаривания кадастровой стоимости

Данные о проведенной оценке и сформулированной кадастровой стоимости имущества можно получить несколькими вариантами:

Через портал Российского реестра и сервиса, на котором можно получить данные из государственного кадастра недвижимости. В таком случае необходимо заказывать выписку из кадастра через вышеуказанный портал. Необходимо зайти на главную страницу, перейти на вкладку «Физическим лицам», далее ссылка «ГКН». Заполняете форму и оставляете запрос. Данные будут получены в течение 5 дней.
Сервис открытой кадастровой карты.
Подразделение Федеральной кадастровой палаты Российского реестра, либо отделение МФЦ. В таком случае необходимо принести паспорт и оформить запрос через уполномоченных сотрудников. Срок получения услуги примерно неделя. Обязательно укажите способ получения ответа – лично или через почту.

Получив результаты переоценки имущества, собственник может с ними не согласиться, в таком случае он имеет право оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Как это сделать, кто имеет прав и какие документы нужны, расскажем далее.

В первую очередь отметим, что порядок, субъекты и особенности оспаривания регулируются нормами Федерального закона № 237 «О государственной кадастровой оценке». В соответствии с ч. 1 ст. 22 данного закона, результаты оценки могут быть оспорены физическими или юридическими лицами, на чьи права или обязанности они влияют. К числу таковых можно отнести:

Собственника недвижимого имущества, либо человека, в собственности которого находится не весь объект, а доля.
Гражданина, который ранее владел объектом, если он выступает в роли налогоплательщика.
Лицо, обладающее правом бессрочного пользования, пожизненного владения, исключительного права арендовать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Арендатора в тех случаях, когда показатели арендной платы зависят от данных, установленных Росреестром.
Пользователя объекта недвижимости, если размер платы за сервитут соотнесли с показателями Росреестра.
Органы государственной власти, местного самоуправления, в собственности которых находится объект недвижимости.

Особое значение в пересмотре кадастровой стоимости занимают сроки. Собственник может обратиться в комиссию – в таком случае заявление будет рассмотрено в течение 30 календарных дней. Если же срок истек, а ответа нет, либо ответ Вас не удовлетворил, Вы сможете обратиться в суд.

Иск в суд можно подать в течение 90 дней с момента нарушения прав человека или организации в результате действия/бездействия Комиссии. Кроме того, заявление можно подать в течение 5 лет с момента внесения данных в кадастр. Обжаловать результаты в суде – достаточно продолжительная процедура, длящаяся от 3 месяцев до полгода.

Для того, чтобы опротестовать стоимость объекта недвижимости через Комиссию, помимо заполненного обращения необходимо подготовить пакет документов. К заявлению прикладываются:

Справка из кадастра с данными по стоимости объекта недвижимости.
В том случае, если заявление подается лицом, имеющим право собственности на недвижимости, необходимо приложить копию документа, устанавливающего или удостоверяющего данное право. Копия должна быть заверена нотариусом.
Документы, подтверждающие ошибочность результатов переоценки. В том случае, если не были учтены некоторые параметры, необходимо приложить документы, подтверждающие их наличие. Если были допущены ошибки в вычислениях, необходимо указать на них.
Если основанием пересмотра выступает факт установления кадастровой стоимости в отношении объекта на основании рыночной, необходимо приложить отчет в электронной или бумажной форме.
Экспертное заключение, данное экспертом о том, что ранее сформированный оценщиком отчет соответствует требованиям, установленным законодательством. То есть выносится заключение о том, что отчет, на основании которого данные вносились в кадастр, является технически верным, составленным без нарушений закона.

Без указанных выше документов стоимость дома, участка, постройки, квартиры снизить будет невозможно. Кроме того, пакет документов может быть дополнен иными актами, ведь особенности обжалования устанавливаются властями субъекта РФ. Для подробной консультации Вы сможете обратиться в МФЦ, либо отделение Росреестра.

Еще в 2021 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости с 2021 года.

Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2021 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.

Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:

налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
арендная ставка на землю;
стоимость выкупа земли.

Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:

выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
документ, подтверждающий, что вы собственник;
данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.

Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.

кадастровая стоимость
рыночная оценка

Как известно, с 1 января 2021 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». В связи с этим изменились и функции Кадастровой палаты.

Росреестр участвовал в разработке проекта этого закона и последовательно выступал за принятие его положений. Для тех, кто не очень хорошо знаком с этим важным для буквально каждого собственника законом, стоит напомнить следующее.

Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2021 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2021 года.

Закон «О государственной кадастровой оценке» предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.

Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости. И не важно каких — хоть дачи на шести сотках, хоть огромного частного завода или гостиницы.

Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.

В Росреестре напомнили, что новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

Новая методика обсуждалась с оценочным сообществом, предложенные в ней изменения выглядят вполне логичными, оцениваются профессионалами рынка как позитивные. Кардинальных изменений в подходах к оценке не прослеживается, в том числе в системе расчёта стоимости. По существу, мы видим уже знакомый всем профессиональным оценщикам Федеральный стандарт оценки – ФСО № 4, но более детально прописанный.

Акцент сделан на учёт ряда ценообразующих факторов, таких как ситуация на рынке недвижимости, макроэкономическое окружение, состояние объекта, то есть степень его физического износа и прочее. Также принимается в расчёт историческая ценность объекта – очевидно, что оценщики все вышеназванные факторы всегда учитывали.

Более того, в последние годы оценочное сообщество и на уровне саморегулируемых оценочных организаций (СРОО), и в формате работы экспертов на площадках рабочих групп при министерстве экономического развития многое сделало для совершенствования методик.

Основная проблема, к сожалению, никакими методиками не решается. Речь идёт о базах данных и источниках, которые необходимы для анализа рынка. На сегодня общепризнанным в среде специалистов является факт, что именно недостатки баз данных Росреестра – основная причина проблем в оценке.

И без решения этой проблемы ни работа независимых оценщиков, ни передача полномочий по оценке в ГБУ в данном вопросе «погоды не улучшит». Уже и Росреестр признал, что основные ошибки в кадастровой оценке объектов произошли не из-за того, что методика оценки плоха, а из-за того, что информация, внесенная в базу Росреестра, мягко говоря, неполная, – где-то нет конструкций объектов, где-то неправильно указана площадь и т. д.

До 2021 года налог на недвижимость будет постепенно увеличиваться. Расчёт налога будет осуществляться от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной, которая ниже первой. По некоторым объектам разница может достигать десятков раз. К этому времени для объектов с кадастровой стоимостью недвижимости менее 10 млн рублей, сумма налога составит 0,1 % от стоимости в год, до 20 млн рублей – 0,15 %, дороже 20 миллионов – 0,2 %.

Кроме этого при исчислении налога расчёт будет производиться не от кадастровой стоимости всего объекта, а от кадастровой стоимости за минусом вычета. На квартиру такой вычет составляет 20 кв. метров, на комнату – 10 кв. м, на жилой дом – 50 кв. м, на единый недвижимый комплекс – 1 млн рублей. Например, если площадь квартиры 48 кв. метров, то налог будет исчисляться с 28 кв. метров.

Вводится обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд нужно будет подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку.
Отчёт об оценке для оспаривания кадастровой стоимости можно датировать любым числом в период шесть месяцев до подачи отчета и заявления. То есть заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет, а не на дату определения кадастровой стоимости, как было ранее).
Суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только ненормативный правовой акт – решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая, что законопроект не предполагает корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений, можно ожидать весьма негативных последствий. Если не внести необходимые изменения в действующее законодательство, глава 25 Кодекса административного судопроизводства и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г., которые устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона.

Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой стоимостипредстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и предсказуемой, как раньше.
С учетом этого нельзя исключать, что в дальнейшем возникнет необходимость в корректировке законодательства. Учитывая скорость рассмотрения законопроекта в Государственной Думе, нельзя исключать, что данный закон может быть принят до конца этого года.

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости для кадастровой оценки, проводимой сейчас в городе Москве, скорее всего, будет идти уже по новым правилам. Лицам, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, мы рекомендуем обращаться в специализированные консалтинговые компании, у которых накоплен опыт и имеется положительная судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости.

Согласно данной норме налоговый орган в отсутствие подтверждающей документации на основании данных, предоставленных налогоплательщиком в заявлении о предоставлении налоговой льготы, самостоятельно запрашивает сведения, удостоверяющие такое право, у органов, организаций, должностных лиц, обладающих соответствующими сведениями.

Отметим, что до 2021 года отсутствие данного исключения приводило к тому, что изменение стоимости по кадастру можно было учитывать только со следующего налогового периода по земельному налогу (письмо Минфина России от 14.04.2021 № 03-05-04-02/22593). Очевидно, что это был несправедливый подход по отношению и к плательщикам, и к казне.

Местными органами власти также применяются налоговые вычеты и снижаются ставки налога в отношении граждан, финансовые возможности которых ограничены и которые не в силах оплатить всю сумму налога. Сведения о вычетах и ставках граждане могу узнать в местных муниципалитетах.

конкретный размер ставок земельного налога в рамках показателей, принятых на федеральном уровне (ст. 31 НК РФ);
процедуру оплаты авансового и общего платежа, сроки предоставления налоговой декларации;
льготы для некоторых групп предприятий и налоговые вычеты.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2021 году?

Изменения, которые могут повлиять на кадастровую стоимость земельного участка, прописаны в федеральном законе N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2021, пунктами 11 и 14 части 2 статьи 7. К ним относятся:

Облагаемая налоговая база на земельный участок исчисляется на основании его кадастровой стоимости. Следовательно, если в нее внесены изменения, то налогоисчисление будет изменено. Решение об изменении автоматически не вносятся в кадастровый учет. Т.е. если в отчетном периоде собственник не менялся, то его налог будет исчисляться по той ставке, которая существовала на начало года. Например, акт о внесении изменений в кадастровую стоимость был подписан декабрем, а виза уполномоченного лица стоит январем, то налог будет уплачиваться по прошлогодней схеме, вплоть до наступления нового отчетного периода. Согласно материалам дела (постановления президиума ВАС РФ N 16485/11) самовольное занижение налога ведет к штрафным санкциям.

Юрист, А на кого конкретно подавать исковое в суд? На налоговую, на росеестр или просто утвердить в судебном порядке кадастровую стоимость земли на 2021 год и на основании судебного решения — отправить решение суда в налоговую на перерасчет за 2021 год?

Добрый вечер, Мария. Кадастровую стоимость можно снизить следующим образом: 1) Обратиться в оценочну компанию для оценки реальной стоимости участка. 2) Подать заявление в комиссию Росреестра по оспариванию кадастровой строимости 3) Если в Росреестре окажут — тогда только в суд. Мы можем Вам помочь снизить кадастровую стоимость.

С учетом того, что переоценка кадастровой цены происходит не более чем раз в три года, очень актуальными становятся вопросы обжалования выводов оценочной комиссии. Достаточно часто встречаются случаи завышения стоимости недвижимости в результате поверхностной оценки, ошибочного толкования норм закона, неверного установления характера собственности либо реальных производственных площадей.

Законодательство РФ не предусматривает для юридических лиц выбора метода обжалования. Если граждане имеют возможность выбирать, обратиться ли им в комиссию по спорам о кадастровой цене или в суд, то для юридических лиц предусмотрен порядок обязательного рассмотрения заявления в комиссии по кадастровым спорам.

введение максимальной суммы налога с сохранением действующей методики расчета (определение предела, выше которого налог не будет насчитываться);
внесение изменений в формулу расчета и стандарты оценки;
введение понижающего коэффициента, например, расчет имущественных налогов от КСЗ, сниженной на 30% (погрешность);
упрощение порядка обжалования и изменение состава комиссий по обжалованию при Росреестре.

Региональный или муниципальный орган власти принимает решение о проведении переоценки, после чего на конкурсной основе выбирается оценщик, с которым заключается договор.

Эксперт, используя методы массового оценивания, определяет КСЗ для каждого подлежащего оценке земельного участка и формирует соответствующий отчет.

Кадастровая переоценка земель с 1 января 2021 года отменяется

На оценку ценности земли оказывают влияние множественные факторы, главным из которых можно считать характеристики грунта. Учитываются при определении цены также время постановки участка на учет в Росреестр, специалисты учтут наличие дорог, развитие транспортной и коммунальной инфраструктуры. Влияют на стоимость также экологическая ситуация в регионе, особенности климата, а все это влияет на инвестиционную привлекательность региона.

Помните! Периодическая переоценка производится один раз в 3-5 лет. Если вы хотите ее продать, заранее получите выписку из госреестра недвижимости. В документе будет указана официальная стоимость, действующая на момент выписки.

Особого внимания заслуживают региональные особенности, а для упрощения оценки в каждом регионе РФ действуют свои коэффициенты, существенно влияющие на стоимость земли. Так, максимальные значения имеют коэффициенты учета в Москве и Санкт-Петербурге, а с недавних пор в список самых дорогих регионов вошел Крым и город Севастополь. Есть и регионы с пониженным коэффициентом учета, а это приводит к снижению стоимости и уменьшению инвестиционной привлекательности, соответственно.

Для чего же нужна КС, и в каких денежных операциях она учитывается:

ее учитывают при определении суммы налога, причем с некоторых пор КС заменила инвентаризационную стоимость, не дававшую четкого представления о реальной цене;
при определении суммы арендной ставки при сдаче земли во временную аренду;
для определения цены выкупа земли, если участок готовится на продажу.

Землевладельцы задаются вопросом: как изменится в 2021 году ситуация, а известно, что оценка будет проводиться только на основе кадастровой стоимости. Плавный переход к такой системе начался еще в 2016-м, но теперь процесс ускорится. Стоит отметить, что ранее специалисты учитывали при расчетах балансовую стоимость земли, а она в большинстве случаев была сильно занижена.

Естественно, переход на новую систему больно ударит по россиянам, но в этом есть главное преимущество – существенно увеличиваются поступления в бюджет, а это единственный путь к восстановлению экономики, пострадавшей в результате кризиса.

Тем, кого интересует, будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2021 году, стоит знать, что она изменится, но еще не до окончательного размера. Напомним, что сейчас идет переходный этап, который, по заверениям экспертов, продлится пять лет. Во время переходного периода планируется эффективное использование поправочных коэффициентов, что позволит откорректировать суммы налоговых выплат для каждого региона. Окончательная стоимость земли станет известна россиянам в 2020 году, при этом суммы в квитанциях в Москве и Сургуте могут отличаться, хотя отличие это будет в пределах 0,1-1,5%.

Стоимость участка земли определяют специалисты муниципалитетов. Они проводят переоценку земли 1 раз в 5 лет, а иногда чаще, учитывая определенные моменты. На величину КС влияют множественные факторы, а переоценка проводится в следующих случаях:

при изменении размеров участка в результате объединения или раздела;
после проведения межевания;
в случае изменения категории земельного надела;
появления на участке новых строений;
при улучшении инфраструктуры, а на кадастровую стоимость может повлиять, к примеру, новая автотрасса или детский сад, построенный по соседству.

Во внимание также берутся изменения в текущих рыночных показателях, а если ситуация на рынке меняется – это повод для пересмотра стоимости земли. Как правило, любые перемены, за исключением уменьшения площади участка, приводят к увеличению суммы налога. Инициаторами переоценки теперь могут выступать и собственники, причем делать это они могут неограниченное количество раз. Чтобы существенных расхождений в стоимости не было, а желание собственника снизить сумму налога можно понять, Госдума РФ приняла новый закон. Главным положением этого закона является возможность властей оспаривать кадастровую стоимость участков, если те посчитают, что она явно занижена.

Прочтите также: Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной