Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенным условием договора найма специализированного жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Если вы работаете и проживает далеко от места службы, то вам могут предоставить специализированное жилье. Прежде чем въехать туда, нужно изучить и подписать договор, в нем прописаны права и обязанности сторон. Также необходимо использовать помещение по назначению. Кто еще вправе претендовать на спецжилье, и как составить договор найма, расскажем далее.
Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. 107-109 ЖК РФ).
Комментарий к Статье 100 ЖК РФ
Исторически первым этапом законодательного урегулирования рассматриваемых отношений можно считать правовое регулирование отношений, возникающих только в связи с предоставлением и пользованием отдельными видами специализированных жилых помещений. При этом правовые нормы, регламентирующие данные виды отношений, содержались в различных нормативно-правовых актах, не были систематизированы.
В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.
Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.
Договор найма специализированного жилого помещения
Жилые помещения беженцам и вынужденным переселенцам предоставляются территориальными органами миграционной службы.
Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда.
В обязательном порядке прописывается следующая информация о доме:
- год постройки;
- из каких материалов выполнены стены;
- сколько комнат;
- площадь комнат, кухни;
- есть ли плита (указать, газовая или электрическая);
- санузел (совмещенный или раздельный);
- есть ли балкон, лоджия и т. д.
Постановление Правительства №315 – типовой договор социального найма. В этом постановление сказано, что относится к текущему ремонту (п.4е).
Договор специализированного найма — это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем, на основании которого собственник передает гражданину жилье в пользование и владение. Он отличается временным характером и обязательной платой за проживание, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем.
В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.
Для соцзащиты некоторых категорий лиц спецжилье может быть передано им на безвозмездной основе бессрочно. Например, престарелым, инвалидам.
Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем.
Жилые помещения должны соответствовать нормативам (например, для общаг 6 кв.м. жилой площади для каждого нанимателя).
Так, для заключения договора найма служебного жилого помещения — это заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу, назначение его на должность.
Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья.
Так, для заключения договора найма служебного жилого помещения — это заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу, назначение его на должность.
Члены семьи гражданина, которому предоставили спецжилье, считаются сонанимателями и их данные вносятся в договор найма. Но если за это время произошло прекращение семейных отношений, они теряют право пользования предоставленными квадратными метрами (если иное не оговорено в соглашении).
Такие помещения нельзя продавать, дарить или закладывать, даже при условии, что Наймодатель дал на это свое согласие. В некоторых случаях допускается перевод специализированного найма в социальный.
Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации по ЖК РФ
Нормы, входящие в данный институт, накапливались постепенно, с изменением российского жилищного законодательства.
Договор специализированного найма, автоматически прекращается при разрушении жилья или смерти Нанимателя.
При полном изменении предмета происходит прекращение правоотношений, а при частичном изменении происходит изменение правоотношений.
Договор найма специализированного жилого помещения Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции.
Судебная практика по статье 100 ЖК РФ:
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. Изменение конкретных договоров найма возможно по правилам, установленным в соответствующем типовом договоре найма специализированного жилого помещения (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса). См. также ст. ст. 450 — 453 ГК РФ.
Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 Кодекса.
Законы Российской Федерации по ЖК РФ
Это связано с тем, что по договору найма специализированного жилого помещения (даже исходя из его названия) может быть предоставлено только специализированное жилое помещение.
Так, постановлением Правительства РФ «Об утверждении…» от 26.01.2006 № 42 приняты типовые договоры в отношении различных объектов: маневренного фонда, общежитий, служебного жилья и т. д. Кроме того, отдельным постановлением Правительства «Об утверждении…» от 28.06.2013 № 548 введена типовая форма такого договора при передаче жилья сиротам.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Но данная статья не указывает прямо на их перечень, а только отсылает в ч. 5 к другим нормам ЖК (ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67). Кроме того, ко всем договорам спецнайма применимы положения ст. 69 ЖК, за исключением договоров предоставления жилья на период прохождения службы, права и обязанности по которым регулируются дополнительно ч. 2–4 ст. 31 ЖК.
Чем он отличается от договора социального найма?
Согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями.
Также неотъемлемым правом нанимателя остается неприкосновенность его жилища, дарованная ему ст. 25 Конституции РФ.
При социальном найме (ст.90 ЖК) – если платы нет более 6 мес. без уважительных причин, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого помещения по нормам общежития (выселяются они не в общежитие, просто используется норматив по общежитию). Но данная статья не указывает прямо на их перечень, а только отсылает в ч. 5 к другим нормам ЖК (ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67). Кроме того, ко всем договорам спецнайма применимы положения ст. 69 ЖК, за исключением договоров предоставления жилья на период прохождения службы, права и обязанности по которым регулируются дополнительно ч. 2–4 ст. 31 ЖК.
Документы Пленума и Президиума Верховного суда по ст. 100 ЖК РФ
В соответствии с ч. 3 ст. 100 ЖК договор найма специализированного жилого помещения должен содержать раздел о правомочиях и обязательствах.
Субъектный состав договора на стороне нанимателя также зависит от подвида специализированного жилищного фонда и соответственно связан с назначением отдельных жилых помещений.
Кроме того, в случае непригодности для проживания жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств нанимателям по договору социального найма жилое помещение в маневренном фонде предоставляется наймодателем, а вот применительно к собственникам утраченных жилых помещений такой субъект не установлен.
Причины для отказа в совершении сделки
Если это сделано не было, то договор считается продленным на тот же срок[61]. Ст.684 ГК. Подобное преимущественное право отсутствует при краткосрочном найме (сроком до одного года).
Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).
О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении настоящего Кодекса см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г.