Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перечень неотделимых улучшений арендатору». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В бухгалтерском учете срок полезного использования объекта неотделимого улучшения равен оставшемуся сроку аренды здания в соответствии с договором аренды.
Начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия к бухгалтерскому учету капитальных вложений в качестве объекта ОС, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо его списания с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).
Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения
Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.
При этом если улучшения передаются сразу по завершении работ по их производству, то рыночная стоимость будет равна затратам арендатора на их создание (поэтому нужно запросить у арендатора соответствующую первичку).
Входной НДС, начисленный арендатором при передаче неотделимых улучшений, арендодатель принять к вычету не может, даже если получит от арендатора счет-фактуру. Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.
Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?
По общему правилу остаточная стоимость выбывающего объекта признается прочим расходом организации (п. 11 ПБУ 10/99).
В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом.
Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию.
Налог на имущество с неотделимых улучшений.
Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты.
Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.
Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.
Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?
Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.
В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.
Лектор подробнее рассказывает об учете таких улучшений, а так же все о правильном их оформлении.
В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.
Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта?
Во всех вышеперечисленных примерах арендаторы произвели неотделимое улучшение — они не смогут забрать с собой ремонт, коммуникации, утепление фасада и достроенный этаж. Во-первых, это слишком накладно. Во-вторых, принесет вред имуществу арендодателя.
Тогда арендатор на дату передачи списывает сумму, накопленную на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», в дебет счета 91, субсчет «Прочие расходы».
ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах).
Это объясняется тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе арендатора. Кроме того, для капитальных вложений в арендованные объекты ОС установлен особый порядок начисления амортизации.
При аренде офисных помещений и иных объектов основных средств, особенно, если такая аренда носит долгосрочный характер, арендаторы нередко осуществляют вложения в эти основные средства, не принадлежащие им на праве собственности.
При этом следует учитывать, что в результате осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются, а следовательно, ремонт нельзя считать улучшением арендованного имущества.
Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.
Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта.
Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.
В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.
Как правильно отразить неотделимые (строительные) улучшения арендованного имущества в бухгалтерском и налоговом учете у арендатора? Может ли арендатор уменьшить вышеуказанными расходами налоговую базу по налогу на прибыль посредством амортизации? Какие документы необходимо составить при создании неотделимых улучшений хозспособом?
По вопросу налогообложения НДС передачи неотделимых улучшений, стоимость которых не возмещается арендодателем, отметим следующее.
После окончания договора и возврата арендодателю нежилого помещения (включая неотделимые улучшения) обязан ли арендатор выставить счет-фактуру и начислить НДС на сумму неотделимых улучшений, если арендодатель в производимых улучшениях не заинтересован, неотделимые улучшения необходимы только для арендатора, для использования нежилого помещения по целевому назначению (производство продукции)?
По договору аренды во временное пользование был передан частный дом. За время существования арендных отношений арендатор пристроил к дому веранду.
Например: Дарья сняла дачный участок, заключила договор об аренде сроком на 10 лет. За это время провела отопление, сделала косметический ремонт, установила новые окна и двери, посадила и вырастила плодоносящие деревья на участке. Все это — собственность арендодателя, владельца дачи, потому что является неотделимым улучшением.
В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Если в будущем арендатор хочет забрать неотделимые улучшения с собой, если это возможно — например, выкопать и пересадить саженцы — это должно заранее обговариваться. Все условия расторжения сделки нужно обязательно фиксировать в договоре.
Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества
Возможно ли ограничиться сроком действия договора (16 лет), в то время как неотделимые улучшения были произведены в здании (здание — 8 амортизационная группа, свыше 20 лет)?
Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто.
Если в договоре аренды ничего про неотделимые улучшения не сказано, либо есть условие о том, что улучшения проводятся только с письменного разрешения арендодателя, компании стоит обратиться за таким письменным разрешением до того, как приступать к улучшениям имущества.
Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества
И если СПИ неотделимых улучшений превышает срок договора аренды, арендатор не успеет полностью самортизировать улучшения.
Пример: Вася снял квартиру, в которой не было мебели. Сам купил кровать, тумбу, телевизор, шкаф, стол и два стула. Все это — отделимые улучшения, собственность Василия. Когда срок аренды подошел к концу, Вася нашел новую квартиру и захотел забрать мебель, но арендодатель попросил его оставить мебелировку. Арендодатель заплатил компенсацию — перевел 120 000 рублей на банковскую карту Васи. Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества. Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.