Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы на передачу недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Требования у государственных надзирателей строгие, контролёры должны быть убеждены в отсутствии какого-либо обременения на объект, серых сомнительных схем, что права детей никаким образом не ущемляются и при этом условия проживания на новом месте будут никак не хуже, чем не старом.
В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени.
Что касается того, обязателен ли этот документ, то прежде всего нужно сказать: законодательство, регулирующее вопросы покупки и продажи, обязательное составление передаточного акта предусматривает не во всех случаях.
В зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки пункты могут варьироваться, но следующие данные должны быть обязательно включены в текст передаточного акта:
- данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, адрес);
- данные недвижимого имущества (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат и прочее);
- состояние квартиры на момент передачи и подписания акта;
- перечень имущества – бытовая техника, мебель, сантехника с указанием дефектов, если таковые имеются;
- данные о задолженности по коммунальным платежам;
- факт оплаты стоимости жилья;
- отсутствие претензий у сторон друг к другу (в случае наличия таковых их указание);
- полный список документов, передаваемых покупателю;
- дата и место передачи ключей после освобождения жилья;
- дата и подписи сторон.
При совершении большинства сделок, в том числе с объектами недвижимости, где передаётся определённое имущество от продавцов к покупателям, должны составляться акты приёма-передачи. В особенности это касается крупных сделок при значительной стоимости недвижимости.
Передаточный акт не составлялся, но имеется решение суда, которым на продавца возложена обязанность передать предмет купли-продажи покупателю (см. абз. 3 п. 61 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).
О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.
Если такового не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать жилплощадь покупателю считается выполненным после его вручения покупателю и заключения сторонами соответствующего договора.
Не рекомендуется подписание подобных актов до того, как квартира будет полно-стью освобождена от имущества предшествующих собственников жилья.
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его.
Перед заполнением передаточного акта участники сделки должны осмотреть предаваемую квартиру, отметить выявленные замечания и после выполнения данной процедуры, заполнить документ, отобразив выявленные замечания и предложения, и проставить свои подписи. Процесс составления передаточного акта также никак не регламентируется законодательно, для него не предусмотрено официально утвержденных бланков, форм и прочего. Поскольку Гражданский Кодекс РФ данный акт характеризует как «документ», это означает, что он должен быть заключен в письменной форме.
Подпись на таком бланке, обычно, ставится после поверхностного обследования помещения для проверки, что оно не сгоревшее, не затопленное, не превращено в хлам и т. д. Также покупатель обязан убедиться в отсутствии задолженности по ЖКУ, сверив показатели электро- и водо- счетчиков, и в отсутствии задолженности по телефонным счетам, если в помещении установлен телефонный аппарат.
Документы для продажи квартиры
Самым грамотным завершением всех сделок по купле-продаже квартир можно считать подписание актов приёма-передачи этой недвижимости. При согласии с услови-ями подобного перехода (особенно с ценой) в договорах стороны обязаны определить момент перехода квартир от продавцов к покупателям. Этим моментом является подпи-сание актов приёма-передачи.
Передаточный акт — это документ, который подтверждает факт получения недвижимости. Он составляется не только для сделки купли-продажи, но и для аренды.
Заключение акта приема-передачи является одной из важнейших составляющих процедуры реализации недвижимости. Подписание этого документа — фактическое завершение сделки, которое обеспечивает покупателю передачу имущества в состоянии, соответствующем условиям сделки, и перекладывает на него ответственность за приобретенную жилплощадь.
Передаточный акт — это документ, который подтверждает факт получения недвижимости. Он составляется не только для сделки купли-продажи, но и для аренды.
Заключение акта приема-передачи является одной из важнейших составляющих процедуры реализации недвижимости. Подписание этого документа — фактическое завершение сделки, которое обеспечивает покупателю передачу имущества в состоянии, соответствующем условиям сделки, и перекладывает на него ответственность за приобретенную жилплощадь.
Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.
Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.
Уклонение от подписания акта приема-передачи имущества рассматривается с точки зрения закона, как отказ от исполнения обязательств по передаче или принятию объекта недвижимости.
Императивное требование о составлении именно письменного передаточного акта связано также с особенностью недвижимого имущества: оно неразрывно связано с землей, а потому его невозможно просто вручить покупателю, как некоторые другие вещи.
Таким образом, даже если покупатель и подпишет акт приема-передачи объекта недвижимости с не оговоренными в договоре недостатками, то в последующем он может заявить продавцу требования, связанные с продажей некачественного товара (см. ст. 557, 475 ГК РФ).
Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю.
Приемопередаточный акт составляется независимо от способа приобретения жилого помещения (на первичном или вторичном рынке).
Если при обследовании помещения, выявляются серьезные дефекты или задолженность по ЖКУ, то Покупатель вправе потребовать от Продавца исключения дефектов и погашения недоимки по всем платежам.
Это важная бумага, смысл которой понимают не все покупатели и продавцы. При этом он призван защитить обе стороны от мошенничества.
Самый простой стандартный вариант для совершеннолетнего взрослого собственника (ов) — продажа жилья за «живые» деньги, наличный расчёт, без ипотеки, материнского капитала, государственных сертификатов и субсидий.
При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).
С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в таких делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
Протокол приема-передачи недвижимости подтверждает факт состоявшейся сделки. Однако он не может заменить договор купли-продажи.
В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей 556 ГК России обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.
Завершающий этап сделки предполагает подписание еще одного важного документа – акта приема-передачи. К составлению данного документа необходимо подойти ответственно, чтобы избежать вероятности двоякого толкования положений и негативных последствий в будущем. Рассмотрим нюансы составления акта приема-передачи. Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).
Прийти в любое территориальное отделение МФЦ «Мои Документы» или паспортный стол в управляющей компании (УК), написать заявление и через 20 минут забрать необходимый документ. Получить выписку можно и удалённо, через интернет, но только в Москве.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Не требуется составление акта приема-передачи в том случае, если факт такой передачи закреплен в самом договоре купли-продажи (см. постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 по делу № А41-45919/12).
Остались вопросы по ст 556 ГК РФ?
Фактическая передача недвижимого имущества покупателю от продавца может подтверждаться тремя способами:
- указание в договоре купли-продажи необходимости составить и подписать акт приема-передачи;
- одним из пунктов договора обозначено, что сам договор купли-продажи заменяет документ, подтверждающий факт передачи объекта недвижимости;
- отсутствие пункта с упоминанием о составлении передаточного акта. В данном случае составление акта в обязательном порядке регламентируется законом.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Хотя получения права пользования происходит после подписания передаточного акта, право собственности покупатель получит только после регистрации договора в Росреестре.