Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа Основных Средств Нежилое Помещение Юридическим Лицом В 2021 Году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
- дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», кредит 91.1 «Прочие доходы» – начислена выручка от реализации основного средства;
- дебет 91.2 «Прочие расходы», кредит 68 «Расчеты по НДС» – начислен НДС с продажи основного средства.
Такой вывод следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, очевидно, что продавая какое-либо имущество, продавец получает денежные средства, являющиеся доходом. По общему правилу с суммы дохода должны уплачиваться обязательные платежи.
Продажа Основных Средств Нежилое Помещение Юридическим Лицом В 2021 Году
Вывод: организациям не предоставляются льготы при расчёте налога на прибыль по доходам от продажи коммерческой недвижимости, хотя и установлена возможность учитывать в расходах амортизационные отчисления.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 346.11 НК РФ в случае перехода предпринимателя (как юридического, так и физического лица) на «упрощёнку», он утрачивает обязанность платить НДФЛ или налог на прибыль при получении дохода, связанного с коммерческой деятельностью.
Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.
Например, здание птицефабрики, которым владеет компания — плательщик ЕСХН, не облагается налогом на имущество. А административное здание и здание столовой, в которой обедает персонал фабрики, облагаются. Потому что эти два здания не участвуют непосредственно в производстве, переработке и реализации сельхозпродукции.
Основная категория плательщиков налога на имущество — российские организации, коммерческие и некоммерческие, у которых есть недвижимость, учтенная на балансе в качестве основных средств. Обычно это недвижимость, которая принадлежит организации на праве собственности и изначально приобреталась не для перепродажи.
- в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;
- помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
- сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.
При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли. То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть ) подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ; п. 14 Порядка. утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 . Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
- Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).
Договор купли продажи коммерческой недвижимости: образец 2021 года
- Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
- Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
- Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
- Положение о полномочиях руководителя.
- Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
- Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
- Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Акт об оценке имущества.
- Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.
Стороны сделки получают бланки заявлений и заполняют их. Здесь указываются персональные данные заявителя, кадастровые и технические характеристики приобретённой недвижимости. Так же указывается просьба о передаче права собственности в связи с заключением договора купли-продажи.
Федеральный закон от 29.09.2021 № 325-ФЗ с 2021 года упростил процедуры взаимодействия физлиц с налоговыми органами по вопросам налогообложения имущества. В итоге граждане могут эффективнее решать вопросы налогообложения своего имущества.
Базовой основой для заключения ДКП нежилого помещения является приготовление документов. При оформлении крупной сделки, ответственность за приготовление документов значительно возрастает.
Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.16 года для оформления ДКП нежилого объекта рекомендуется предоставление таких документов:
От продавца
- Гражданский паспорт.
- Правоустанавливающие материалы на право владения реализуемым зданием.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство на право владения.
- Кадастровый паспорт здания.
- Технический план помещения.
- Кадастровое свидетельство об отсутствии обременения здания.
- Справка о переквалификации жилого объекта в нежилое (если такое действие осуществлялось).
В некоторых обстоятельствах, могут понадобиться добавочные бумаги:
- Доверенность на представителя продавца, заверенная нотариусом.
- Нотариально заверенное разрешение на продажу объекта супруга/супруги.
- Заверенное нотариусом разрешение совладельцев здания.
- Согласие попечительных структур, свидетельство о рождении, если продавец является несовершеннолетним лицом.
- Если продавец – юр. лицо, он предоставляет учредительные материалы и доказательство наличия правомочий на оформление ДКП.
От покупателя
- Гражданский паспорт с пропиской в РФ.
В некоторых обстоятельствах могут потребоваться такие документы:
- Доверенность – если ДКП подписывает представитель.
- Договор о кредите – если оформлена ипотека.
- Страхование ДКП – по желанию покупателя.
ДКП может оформляться участниками соглашения, в зависимости от ситуации:
- В агентстве по оформлению недвижимого имущества.
- В юридическом учреждении.
- У нотариуса.
- В самостоятельном порядке.
Типовой ДКП представляет собой четыре основных блока:
1. Вступление, в котором отмечено название документа, дата и место его заполнения, полные сведения о сторонах, с указанием их реквизитов (Ф.И.О., удостоверения личности, прописки и прочих сведений).
2. Основной блок, где отмечаются все условия сделки, в том числе:
-
- Характеристика продаваемого здания, в соответствии с выпиской из ЕГРН и фактическое состояние здания.
- Вид здания.
- Адрес нахождения.
- Общая площадь.
- Номер по кадастру.
- Правоустанавливающие документы.
- Наличие/отсутствие задолженностей или обременения.
3. Цена договора, с описанием порядка оплаты (вся или в рассрочку, с авансом или нет и т. д.) и вида валюты. В этом блоке могут назначаться лица, несущие затраты по госрегистрации ДКП. Отмечаются виды ответственности при нарушении договорных условий. Участники соглашения могут дописывать любые пункты.
4. Заключительный блок. Здесь могут отмечаться:
- Реквизиты сторон.
- Банковские сведения.
- Дата составленного договора.
- Подписи и печати участников сделки.
При заполнении ДКП нежилого здания понадобиться заполнить все разделы, предусмотренные в бланке или представленном ниже образце, в том числе:
Здесь прописываются название бланка, дата и место заключенной сделки, а также персональные сведения сторон, с указанием их паспортных данных, места расположения и пр. информации.
Предмет договора
- В разделе непременно отображаются параметры нежилого объекта, адрес его нахождения, площадь, этажность и прочие сведения.
- Подтверждение того, что зданием владеет продавец, и что здание не заложено и не под арестом.
Цена и расчеты по договору
Здесь отображается стоимость помещения, способы и сроки расчета за недвижимость. Также может прописываться – на кого ложиться бремя перерегистрации права владения.
Права и обязанности сторон.
В данном разделе приписываются права участников сделки и их обязательства перед друг другом
Ответственность сторон
В разделе прописывается ответственность участников сделки за невыполнение взятых на себя обязательств.
Срок действия договора и порядок передачи объекта
Здесь отмечаются условия вступления соглашения в силу и порядок передачи объекта. Кроме этого прописывается число составленных экземпляров соглашения.
Стоимость сделки состоит из цены продаваемого здания и расходов, связанных с регистрированием ДКП нежилого объекта.
Регистрирование ДКП нежилого здания выполняется путем подачи заявления в Росреестр после оформления приемопередаточного акта. В Росреестре обеспечивается фиксирование передачи прав владения приобретенным зданием.
Для регистрирования сделки потребуется приготовить такие документы:
- Правоустанавливающие бумаги на реализуемый нежилой объект, предоставляемые продавцом.
- ДКП, заполненный с учетом законодательных норм.
- Справка из БТИ, с отображением подлинной цены продаваемого объекта.
- Кадастровые документы.
- Выписка из ЕГРН, об не наложении ареста и залога.
- Разрешение совладельцев продаваемого здания, если их множество.
- Письменное разрешение опекунской структуры на оформление ДКП здания, если продавец является несовершеннолетним лицом.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
Если продавцом или покупателем является юр. лицо, то понадобиться предъявить дополнительные документы:
- Устав учреждения.
- Данные из ЕГРЮЛ.
- Документ о регистрации учреждения.
- Свидетельство, удостоверяющее полномочия представителя юр. лица.
Сумма госпошлины за регистрацию права владения при приобретении нежилого здания по ДКП регламентируется НК РФ. Согласно нему, величина госпошлины равняется:
Без перечисления госпошлины, регистрация осуществляться не будет. Если предоставлены в Росреестр все документы, то регистрирование ДКП будет осуществлено на протяжении одного месяца.
2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.
2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по приемо-сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.
5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.
Договор купли-продажи нежилого помещения
Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:
- если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
- если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.
Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.
Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.
Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.
Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.
По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.
Существуют такие правила:
- если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
- в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.
В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.
Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.
Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.
Договор купли-продажи нежилого помещения – Образец, бланк 2021 года
Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.
Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.
Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:
- решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
- копия учредительных документов организации;
- свидетельства ОГРН и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
- доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
- паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
- документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
- справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
- при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.
Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.
Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:
- приложения к договору;
- акт приема-передачи;
- свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
- справка из БТИ;
- кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
- квитанция об уплате госпошлины.
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.
Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».
Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.
В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.
Если судить от противного, то нежилым признается помещение, которое не пригодно на проживания людей в нем на постоянной основе, в силу несоответствия техническим, санитарными и иным нормам, установленных законом. В качестве примеров нежилых помещений можно привести – магазины, склады, кафе, гаражи, дачные домики и даже апартаменты.
Декларацию о полученных доходах по форме 3НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В самой декларации помимо полученного дохода указываются все права на получение дополнительных вычетов, которые подтверждаются соответствующими документами. Сам же налог требуется оплатить до 15 июля года подачи декларации. Оплатит налог можно в любом отделении банка или через электронный сервис по уплате налога.
Размер налога в данном случае будет зависеть от формы налогообложения, выбранного ИП:
- Упрощенная система налогообложения,
- Единый налог на вмененный доход,
- Патент,
- Единый сельхозналог.
Так как продажа недвижимости не входит в список видов деятельности, для которых применяются единый налог на вмененный доход и единый сельхозналог, поэтому при данной системе налогообложения для ИП действуют общие правила налогообложения. А вот при использовании упрощенной системы налогообложения ставка налога будет либо 6% от всей суммы дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами.
Отдельно стоит отметить особенности налоговой ставки в Республике Крым и Севастополе. В этих регионах для определенных видов деятельности налоговая ставка может быть уменьшена до 0% за периоды 2015-2016 год и до 4% за 2017 -2021 годы.
Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.
Юридические лица подают декларации о доходах на основании выбранной системы налогообложения раз в квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Годовая отчетность подается до 28 марта следующего года. При упрощенной системе налогообложения декларация подается до 31 марта следующего года.
ВАЖНО на юридических лиц не распространяется возможность освобождения от уплаты налогов в связи с определенным сроком владения недвижимостью в собственности.
Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.
При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:
- Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
- Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
- Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
- Представления учредительной документации.
- Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.
ВАЖНО: отдельно стоящие строения требуют дополнительного оформления и представления документации на землю под зданием.
Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?
К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:
- Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
- Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
- Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
- Положение о полномочиях руководителя.
- Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
- Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
- Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Акт об оценке имущества.
- Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.
Скачать бланк доверенности на заключение договора по купле-продажи нежилого помещения
На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:
- правоустанавливающий документ;
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
- техническую документацию из БТИ;
- кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
- кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).
ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.
Покупатель предоставляет приложением к договору:
- учредительную документацию – для юридических лиц;
- доверенность – для представителей;
- кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
- квитанцию об оплате пошлины.
И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.
Продажа коммерческой недвижимости облагается налогом, в зависимости от системы налогообложения, по которой отчитывается продавец перед налоговым органом.
Полученный доход учитывается в качестве прибыли, за что требуется официальное отчисление в ФНС. За имущество, находившееся в собственности более трёх лет, налог не взимается.
Покупатель, напротив, может ходатайствовать о налоговых льготах, в связи с понесёнными расходами. Но со дня приобретения объекта ему начисляется имущественный налог. А если он приобрёл отдельно стоящее здание – земельный налог.
Для продажи нежилого помещения требуется собрать не только документацию на строение или помещение. Если объект продаёт юридическое лицо – разрешение от учредителей. Купля-продажа оформляется договором, который требуется зарегистрировать в Росреестре. За регистрацию взимается пошлина. По её завершении сделка считается состоявшейся. Полученные по сделке деньги учитываются в качестве прибыли и подлежат отчёту в ФНС РФ.
Нежилым признается помещение, не соответствующее санитарно-техническим нормам и непригодное для проживания.
Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:
- гаражи;
- ангары;
- дачные домики;
- апартаменты.
Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.
Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.
Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:
- если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
- если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.
Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.
Пример. Кадастровая стоимость недвижимости, оформленной в право собственности в начале 2015 года составляла 1 млн. рублей. Через два года владелец продает ее за 700 тыс. рублей. В данном случае налог на доходы физических лиц рассчитывается следующим способом: (1 000 000 * 0,7) * 13 / 100 = 91 000 рублей. Данная сумма подлежит уплате в государственную казну.
Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.
Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.
Прочтите также: Имущественный вычет для ИП в 2018 году
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
- Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.
Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.
Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).
- Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
Пример.
Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.
Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Знайте, что законом предусмотрена покупка коммерческого объекта всем юридическим и физических лицам, имеющих регистрацию ИП. Приобретаемое здание при этом может быть чем угодно. Рассмотрим в таблице особенности коммерческих объектов.
| № п\п | Критерии | Характеристика |
| 1 | Налогообложение | Если Вы решили вдруг продать недвижимость, собственником которой являетесь меньше пятилетнего периода, то приготовьтесь к перечислению в казну 13% от сделки |
| 2 | Согласование | Покупая недвижимость Вам необходимо заручиться согласием законной второй половины. При возможности развода такая недвижимость подлежит равноценному разделу |
Важно! Запомните эти критерии, так как они действуют к объектам жилого фонда россиян. Нерезиденты уплатят в казну от продажи ровно треть.
Под понятие коммерческой недвижимости подпадают здания, земля и сооружения, применяемое в бизнес-деятельности. Главное требование к нежилому фонду – это то, что он не предназначены для постоянного жилья в нем. Отбросьте из этого правила гостиницы и отели, потом как люди живут там на временной основе (п. 1 ст. 248 НК РФ). К бизнес-деятельности можно отнести:
- недра;
- водные бассейны;
- лесной массив.
Предприниматели, зарегистрированные в налоговом органе, уплачивают такие налоги с продажи:
- 13% для общей системы;
- 6% для упрощенцев от прибыли. 15% от дохода, очищенного от затрат по сделке с таким объектом.
Перед тем как готовится сделка, собирается пакет бумаг и после этого выясняется налоговая ставка и кадастровые документы. Эту процедуру можно вменить оценщику и заплатить за отчет. Риелтор берет за свои услуги только по факту совершения сделки. Оптимизировать налоги возможно путем отчислений по сумме затрат. Исчисление производится из общих доходов вычитанием затрат. Бухгалтер занимается исчислением причитающейся к уплате в казну величины налогов и всех понесенных при этом затрат. Такие затраты могут предполагать проведение косметического или же капремонта в зависимости от того, в каком состоянии находится здание и на каких условиях его продают. После передачи здания новому собственнику сдается налоговая декларация. Проведенная сделка находит свое отражение в таких бумагах:
- бухбаланс;
- выписки из реестров;
- банковская выписка.
Ошибка №1. Часто все субъекты хозяйствования принимают на свой счет общие правила налогообложения продаваемых бизнес-объектов. Однако, только предприниматель, владеющий объектом недвижимости, но не использующий его в своем бизнесе, будет пользоваться общими правилами налогообложения, а именно 13 %. Полученная выгода декларируется в бланке отчета 3-НДФЛ.
Ошибка №2. Исчисление налога по ставке 13 % для объекта бизнес-деятельности. Это самое большое заблуждение, так как здесь расчет стоит производить по другим критериям относительно действующей к лицу схемы налогообложения:
- общей;
- упрощенной.
Задекларировать доход потребуется в форме бланка декларации. Налоговый режим может предполагать уменьшение величины перечисления ИП на сумму обязательств по расходам. Запомните, что юрлицо также уменьшает свои платежи посредством выбранного режима налогообложения. Общая система юрлица предусматривает уплату им в казну налог на прибыль, очищенного от амортизационных и произведенных затрат (ст. 247 НК РФ).
Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом имеют свои особенности. ООО “Астарта” решило продать свой второй магазин по продаже хозтоваров. Рассмотрим этот процесс пошагово. Вообще ООО “Астарта” сначала нужно объявить стартовую стоимость продажи, определить которую поможет оценщик или сделать это возможно самостоятельно, изучив рынок недвижимости. ООО “Астарта” решило воспользоваться услугами риелтора, чтобы не тратить свое время на поиск покупателей и подготовкой к сделке. Итак, процесс затрагивает такие этапы:
Шаг 1 – Направить объявления в СМИ, интернет-ресурсы, газеты с целью продажи такого магазина. Со стороны покупателей можно отметить целевое назначение для передачи в аренду или использовать под офис.
Шаг 2 – Подготовка всей документации. ООО “Астарта” решило проверить реальность и правдивость правоустанавливающих документов. Так, к примеру, с магазином все в порядке, но за время использования его в бизнесе была достроена неузаконенная подсобка. Риелтор занялся процессом получения на нее бумаг в БТИ.
Шаг 3 – ООО “Астарта” с риелтором и пакетом бумаг направился к нотариусу на заключение договора купли-продажи с покупателем. Нотариус изучает все поданные на сделку бумаги (ст. 550 ГК РФ).
Шаг 4 – Нотариус вносит изменения по продаваемому магазину в Росреестр прав собственности. Запомните, что свидетельства о праве собственности не выдаются, а права доказываются выпиской из ЕГРН.
Надо ли платить налоги с продажи нежилых помещений? Инструкция +Видео
- для граждан будет использована ставка 13% от договорной или кадастровой стоимости объекта (при расчете необходимо учитывать новые правила налогообложения, вступившие в силу с 2021 года);
- предприниматели на общей схеме налогообложения обязаны уплатить налог на прибыль 20%, для которого учитываются все доходы за отчетный период, в том числе от продажи недвижимого имущества;
- для предприятий расчет налога на прибыль будет осуществляться по аналогичным правилам, с возможностью уменьшения налогооблагаемой базы за счет отдельных видов расходов.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан).
Недвижимость, приобретенная до 1 января 2021 года При продаже недвижимости, зарегистрированной на владельце до 01.01.2021, налог уплачивается только в том случае, если квартира находится в зарегистрированном на владельце состоянии менее 3 лет. Если квартира находится во владении хозяином более 36 месяцев, то налог вовсе не уплачивается. [WARNING] Важно! Налог не уплачивается при условии, что собственник продает только одну квартиру (недвижимое имущество). Если владелец продает несколько квартир и владеет ими более трех лет, то налог все равно уплачивается.[/WARNING] Недвижимая собственность, находящаяся в собственности с 1 января 2021 года По последним дополнениям законов, если квартира была зарегистрирована на владельце после 01.01.2021, то налог не уплачивается только если с момента покупки прошло уже пять лет.
ИФНС частным предпринимателем, налогообложение будет происходить следующим образом:
Поэтому имеет смысл ознакомиться с Вашим региональным законодательством. Если, к сожалению, оно не дает Вам возможность освободиться от уплаты налога, перейдем к расчету суммы, с которой НДФЛ должен платиться.
Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт. Сдача в аренду нежилых помещений влечет обязанность по регистрации в качестве индивидуального предпринимателя Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п.
ИФНС присылает всем налогоплательщикам соответствующие уведомления, на основании которых проводится перечисление средств. Установлены сроки получения таких документов – это 20 октября. Если физ. лицо по каким-то причинам не получило уведомления, это не означает, что налог платить не нужно. Плательщику нужно обратиться в ИФНС самостоятельно.
Ставка НДФЛ является фиксированной и составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов РФ, то есть иностранных граждан, ставка налога составляет 30%. Процедура расчета также несколько изменилась, так как теперь все налоги оплачиваются на основании кадастровой стоимости.
- Договор купли-продажи;
- Акты сданных работ, полученные от фирмы подрядчика;
- Смета закупки строительных материалов, подтвержденная квитанциями.
- Используя данный метод можно доказать, что недвижимость продается и вовсе в убыток, тогда налог с продажи жилья не платится совсем.
- Сроки Важно всегда помнить о том какой срок уплаты, установлен действующим законодательством, ведь фискальная служба никогда не предупредит вас заранее о необходимости подать декларацию и уплатить деньги, а вот после их пропуска наверняка вас оштрафуют.
- Для граждан отнесение недвижимости к коммерческим объектам носит декларационный характер, однако налоговые органы обладают неограниченными полномочиями по проведению камеральных и выездных проверок правильности исчисления налогов.